Свой дом. Выбираем земельный участок

Несколько лет назад, приступая к строительству частного дома, я с удивлением обнаружил, что несмотря на кажущееся обилие информации большинство статей в СМИ и на информационных ресурсах абсолютно бесполезны.

В 99% случаев это скудный набор одних и тех же досужих домыслов, дополненный очевидными фактами и щедро разбавленный бессодержательной лирикой на тему «хорошо иметь хороший дом и плохо его не иметь». Поэтому я и решил поделиться с читателями «Вечерки» своим реальным опытом и знаниями, которые действительно потребовались.

Не претендую на истину в последней инстанции, но, полагаю, эти сведения окажутся полезными. Помочь в этом деле я попросил известного волгоградского правоведа, руководителя одной из юридических компаний города Максима Осипкина. С чего начнем? Конечно же с выбора места.
Лучше всего выбирать участок дождливой весной. Уже сошел великий уравнитель снег и без его покрова отчетливо видно, что участок не такой уж и гладкий, как описывает продавец, что в дальнем углу притаились непонятного вида отходы, то ли химического, то ли медицинского происхождения, а почва настолько камениста, что из нее проще сложить дом, чем вырастить на ней пару деревьев.

Понятно, что территория должна быть ровной. Небольшой уклон смущать вас не должен – наоборот он позволит воде быстрее стекать, не подмывая фундамент. Если вожделенный участок не удается посмотреть, потому что дорогу развезло до непроезжего состояния, – считайте это знаком судьбы. Либо придется потратить немало сил и средств для обустройства проезжей части, либо вы рискуете стать отшельником прямо в центре города.

Впрочем, и лето неплохое время для выбора территории под усадьбу. Помнится, попался мне замечательный участок в Краснослободске – в конце хорошей проезжей улицы, чуть в стороне от соседей, достаточно ровный и просторный. В разгар лета все восемь соток были покрыты сочной травой. «Да отличное место! – охарактеризовал этот участок один из местных жителей. – Я как раз тут мальцом… плавать учился!»

Опрос других соседей подтвердил – лет 15 назад в этом месте располагался отличный пруд. Потом вода ушла, оставив лишь толстый слой плодородного ила. На такой земле и палку воткни – зацветет. А вот дом… Один отчаянный товарищ утопил несколько железобетонных плит – складывал их друг на друга, надеясь создать аналог фундамента. Все они в итоге ушли в пучину бывшего пруда.

Общение – очень важный инструмент при выборе земли. Если участок приглянулся, обязательно разговаривайте с людьми. И не с продавцами или их представителями, а с местными жителями – непосредственными соседями, продавщицей в магазине за углом, стариками на лавочке. Простые люди – не депутаты – скорее вам расскажут о криминогенности обстановки в районе, о частоте перебоев с электроснабжением или о нерадивом местном главе, чем начнут хвалиться лучшим местом для жизни на земле и надоями пятилетки за три года. Так, одна очень милая риэлтор на голубом глазу уверяла меня, что улицу, где она продает замечательный участок (в поселке Госпитомник), газифицировали по госпрограмме еще несколько лет назад. При этом ни намека на наземный газопровод или указателей об охранной зоне подземного на улице не оказалось. Поскольку риэлтор только что мамой не клялась, что газ все же есть, пришлось девушку за руку отвести к соседнему дому, хозяин которого подтвердил: газа нет и стоимость его подведения равна цене еще полутора участков.

Кстати, небольшой секрет на эту тему – отсутствие основных коммуникаций практически всегда заметно невооруженным глазом. А вот их наличие и возможность к ним подключения (что далеко не одно и то же) подтверждаются исключительно официальными документами соответствующих инстанций. Если это водопровод – то он не может обойтись без колодцев, которые обнаруживаются по люкам в земле. При этом наличие люков не гарантирует вам возможности официальной врезки. В поселке Солнечном (Краснооктябрьский район Волгограда), например, в 2013 году имелся лишь какой-то полулегальный канал подключения к «городской питьевой воде». Платить надо было дяде, который в свое время, пользуясь служебным положением, кинул тут водопроводную ветку. Естественно, никаких официальных документов дядя не предоставлял. Как и гарантии надежного водоснабжения. Однозначной в той ситуации была лишь необходимость отдать дяде круглую сумму черным налом.

Электрические сети увидеть легко – если в радиусе нескольких сотен метров (подробнее смотрите в справке) от участка есть линия классом 0,4 кВ (это распредсети самого низкого напряжения), то подключение обойдется в 550 рублей. Любые другие сети (10 кВ и выше), равно как и полное их отсутствие говорит о том, что проще и дешевле будет разбить плантацию солнечных батарей, чем осуществить техприсоединение к электросетям по официальным каналам.

В ответ на рассказы про подземные кабельные линии можете смело отсылать продавца к творчеству Оле Лукойе – пусть учится сочинять ДОБРЫЕ сказки с хорошим концом. Кабельных линий электропередачи в нашем регионе относительно немного и используются они в условиях плотной городской застройки – в частном секторе дорогостоящая прокладка подземного кабеля нерентабельна.

Все просто и с газовыми коммуникациями – как уже было сказано выше, газопровод либо проходит по улице на расстоянии нескольких метров от поверхности земли, либо (в случае подземного варианта) легко идентифицируется по синим отметкам об охранной зоне. Отметки ставятся на капитальных строениях – стенах, железобетонных опорах. А при отсутствии таковых газовики вкапывают в нужных местах свои железобетонные предупреждающие столбики с соответствующими отметками. И здесь правило простое: нет указателей – нет газопровода. А вот обратное верно не всегда. Например, в том же поселке Солнечном (Краснооктябрьский район Волгограда) столбики с указанием охранной зоны подземного газопровода были вкопаны аккуратными рядками, словно редиска на огороде пенсионерки. Но самого газопровода на половине улиц не оказалось. И это, кстати, также стало понятно из разговора с «аборигенами». Я, было, не поверил, и тогда мужики не постеснялись пригласить меня в дом и продемонстрировать электрическое отопление и такую же плиту на кухне. Кому и зачем понадобилось имитировать газопровод на новых улицах? Возможность строить догадки на эту тему оставим риэлторам – пусть тренируются в написании новых сказок.

Как уже было сказано, из общения с потенциальными соседями можно узнать многое из того, чего нет в документах и о самом участке, и о коммуникациях, и о социальной прослойке возможного «ареала обитания» вашей семьи. В одном из частных секторов на окраине Волгограда после моего стука в соседний дом на улицу вывалили трое рослых цыган среднего возраста. Видать, появилось в этот момент в моем взгляде что-то такое, что развеселило рамалэ. С озорным прищуром они рассказали, что так уж повелось: на тех улицах, где живут цыгане, воровства не бывает – сами за порядком следят, чтобы к ним даже случайных претензий не было. Участок тот я не купил. Кстати, совсем не из-за соседей – оказалось, что добрая половина продаваемой земли незатейливо самозахвачена предыдущим владельцем, официально же оформлен клочок, которого хватит разве что на грядку с петрушкой. У доводов продавца о том, что «все так делают» и «сто лет у нас эта земля – никто никогда ничего не предъявлял», капитализация стремится к нулю, так что пусть сам на такой земле и возводит строения, которые потом никогда не появятся на кадастровой карте.

Продолжение в следующем номере.

Комментарий юриста

Берегитесь перепродавцов

Выбирая участок для строительства дома, необходимо иметь в виду следующее. Первостепенное значение имеет его назначение и вид разрешенного использования. Эта информация содержится в свидетельстве о праве собственности и кадастровом паспорте. Причем кадастровый паспорт не лишним будет обновить, то есть получить копию незадолго до сделки, чтобы убедиться в отсутствии изменений в сведениях о земельном участке.

Также имеет смысл обратиться в комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (либо того населенного пункта, в котором приобретается участок) и взять там сведения о разрешенных и условно разрешенных видах использования земельного участка. Данный документ позволит вам понять какие объекты недвижимости можно размещать на этой земле.

Вторым по значимости моментом будет установление фактических границ земельного участка, в случае их отсутствия, или выяснения их соответствия, если они были установлены ранее. Зачастую заборы между смежными земельными участками установлены совсем не по тем границам, сведения о которых содержит кадастр. Если после завершения строительства выяснится, что построенный вами объект находится за границами вашей земли, то высока вероятность того, что он будет снесен за ваш же счет – по соответствующему решению суда. Да-да, такие случаи в нашей практике имели место.

Помимо изложенного, стоит обратить внимание на основания возникновения права собственности на землю у продавца. Опасения должны вызвать перепродажа участка вскоре после его приобретения. Если человек купил землю и через месяц выставляет ее на продажу, то это почти наверняка означает, что ему стало известно о каких-то проблемах с землей. То же самое касается земельных участков, полученных по наследству. Очень часто после сделок с наследственным имуществом появляются обиженные наследники, которые претендуют на ставшую вашей землю.

Итак, чтобы максимальным образом обезопасить себя от проблем в будущем, при покупке земли необходимо проверить, чтобы назначение и разрешенный вид земельного участка позволяли построить на нем тот объект, который вам нужен, чтобы фактические координаты границ земельного участка совпадали со сведениями, имеющимися в кадастровой палате и, наконец, чтобы продавец земельного участка продавал его не на следующий день после того, как купил.