Волгоградцам рассказали, как купить квартиру без рисков

1. Ограничения на объекте недвижимости 

Для законности таких сделок нужно согласие всех сторон, а отсутствие разрешений может вскрыться только постфактум. Некоторые из видов обременений перечислены в Законе «О государственной регистрации недвижимости». В частности, к ним относятся ипотека, аренда, доверительное управление, наем жилья. Гражданский кодекс РФ, в свою очередь, относит к обременениям еще и ренту. Однако исчерпывающий перечень возможных видов обременений нашим законодательством не установлен.

Помимо наиболее распространенных и явных вариантов, могут быть и скрытые обременения. В них и таится главная опасность. Например, в квартире могут быть зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания (в частности – отказавшиеся от приватизации). Такие люди имеют бессрочное право пользования помещением даже при смене собственника. Или квартира приобретена с использованием средств маткапитала, а значит, доли в ней выделены детям и продать такую квартиру можно только с согласия органов опеки.

2. Юридическая чистота квартиры

Для начала необходима выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это, можно сказать, проверка на юридическую чистоту квартиры.

Запросить ее может только собственник квартиры, а покупатель должен настоять на этом. В выписке указывается информация о нахождении имущества в залоге, характеристики объекта недвижимости и прочие сведения. Этим же ресурсом (ЕГРН) можно воспользоваться и для того, чтобы узнать, нет ли на данной квартире запрета. Для этой же цели можно еще обратиться к нотариусу.

Правда, в данном случае придется представить предварительный договор купли-продажи квартиры как основание для запроса соответствующей информации. Одна из причин запрета на недвижимость, например, – арест. Чаще всего он накладывается судом или службой судебных приставов в рамках исполнительного производства, в результате чего недвижимость нельзя ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать.

3. Не все виды обременений отражаются в ЕГРН

Важно! Не все обременения можно отследить через госреестр, так как не все они подлежат государственной регистрации, а значит, не обязательно должны быть указаны в выписке. Если право собственности на квартиру у продавца возникло на основании завещания, в нем может быть прописана обязанность по предоставлению одному или нескольким лицам (отказополучателям) права пользования квартирой (проживания в ней) – так называемый завещательный отказ.

Для получения подобной информации в обязательном порядке необходимо ознакомиться с завещанием. Есть и прочие виды обременений, а скорее – больших осложнений сделки.

Так, купля-продажа может оказаться недействительной, если продавец окажется состоящим на учете в психоневрологическом диспансере. Таким образом, для предупреждения подобной ситуации хорошо бы потребовать с продавца еще и справку подобного рода.

И не забудьте справиться о долгах за ЖКУ. Если вы потребуете, то собственник обязан представить вам документы, которые подтвердят их отсутствие.

Если же долги по этим документам всплывут, требуйте, чтобы все они были погашены собственником до осуществления сделки. Иначе бремя их уплаты целиком и полностью ляжет потом на ваши плечи. 

Как узнать, нет ли на квартире запрета на совершение регистрационных действий?

Сделать это можно на сайте Росреестра. Для этого во вкладе «Услуги и сервисы» в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» указать адрес и кадастровый номер квартиры. А на сайте Федеральной службы судебных приставов в сервисе «Банк данных исполнительных производств» можно проверить владельца квартиры на наличие у него исполнительных производств (понадобится Ф.И.О. и дата рождения).

Можно ли онлайн запросить выписку из ЕГРН на объект недвижимости?

Можно запросить ее с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале «Госуслуги» либо при личном посещении МФЦ. Кроме того, получить информацию можно через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра, который выдаст сведения о номере регистрационной записи и дате регистрации обременения.

Каковы самые распространенные варианты обременения жилплощади?

Ипотека. Подвох заключается в том, что вам продали квартиру, еще не выплатив за нее свой ипотечный кредит. А значит, имущество находится в залоге у банка и продать такое имущество без согласия кредитора невозможно.

Аренда. Прения возникают, когда новый собственник не знает о том, что квартира сдана в аренду и срок ее истекает гораздо позднее вашей сделки. Ведь арендатор имеет право жить в данной квартире в течение всего срока действия договора, даже если у жилья уже сменится владелец*.

Рента. Такой вид обременения чаще всего связан с квартирами пожилых людей: кто‑то ухаживает за владельцем квартиры (дома, земельного участка) и платит ему ренту, а потом, как предполагается, наследует имущество. Если же вдруг у этой квартиры (дома, земли) найдутся наследники или другие претенденты, то они не смогут ею распоряжаться, не нарушив права второй стороны договора ренты.

Скрытые обременения:

• использование средств маткапитала. Если продаваемая квартира изначально оформлялась с использованием маткапитала, то она должна была быть зарегистрирована на всех членов семьи (родителей и всех несовершеннолетних детей). А значит, впоследствии не может продаваться без разрешения органов опеки и попечительства;

• в квартире зарегистрированы дети. Решение вопросов, так или иначе связанных с имуществом детей, сопряжено с потенциально большими проблемами, поэтому лучше избегать покупки квартиры, в которой жили несовершеннолетние;

• в квартире зарегистрированы лица, имеющие право пожизненного проживания (в частности, отказавшиеся от приватизации). Чтобы не столкнуться с этим, запросите у продавца справку о зарегистрированных гражданах;

• есть третьи лица, которые должны дать согласие на продажу, чтобы сделку признали действительной. Если недвижимость куплена в браке, а сделку вы совершаете с одним из супругов, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное согласие его благоверного. Иначе сделка может быть признана недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.**

ГДЕ ЭТО НАПИСАНО?

*пункт 6 ст. 1 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015

** пункт 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ

Юлия Казанджан. freepik.com