Как волгоградцам не попасть в лапы мошенников при покупке жилья

Операции с недвижимостью требуют особой внимательности. Вероятность наткнуться на мошенников или аферистов наиболее велика при покупке недвижимости именно на вторичном рынке.  Как избежать неприятных ситуаций, читайте в нашем материале.

– При выборе квартиры нужно тщательно изучать документы на нее, а также «историю» объекта, – советует Ольга Бакутина, эксперт по недвижимости. – Можно выделить несколько основных признаков, которые указывают на недобросовестность продавца. Одним из первых является заниженная цена квартиры по отношению к среднерыночным в этой же локации.

Также стоит задуматься, если продавец скрывает количество предыдущих собственников или не имеет документов об их цепочке, поскольку в данном случае возможно появление родственников или наследников уже после проведения сделки. Опасение должны вызвать наличие незаконной перепланировки, арестов или ограничений (обременений), прописанные в квартире дети или недееспособные граждане.

Квартирные мошенники придумывают разного рода схемы по продаже «нечистого» жилья, поэтому специалистам по недвижимости приходится прилагать массу усилий при проведении сделки, чтобы обеспечить ее чистоту и безопасность. Если покупатель действует самостоятельно, то перед покупкой жилья ему следует подробно изучить вопрос и для начала ознакомиться с различными способами обмана.

Выделяют несколько наиболее распространенных. В первую очередь это манипуляции с задатком.

– Покупатель и продавец очень часто договариваются по поводу того, какая сумма будет оставлена в качестве задатка за покупку жилья, обычно это 50–100 тыс. рублей, – отмечает риелтор. – Оставшуюся часть стоимости жилья покупатель передает продавцу при проведении сделки. Мошенники используют эту практику следующим образом: покупатель осматривает квартиру, выставленную на продажу, проверяет документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу, и ему кажется, что вроде все в порядке, и стороны договариваются о сделке. При заключении предварительного договора купли-продажи продавец получает задаток. По закону задаток не подлежит возврату в случае, если покупатель откажется от покупки.

И тут, после передачи денег продавцу, всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют покупке. Например, квартира находится в залоге, под арестом или выявляется неузаконенная перепланировка. От сделки приходится отказаться, но по договору купли-продажи продавец вправе оставить задаток себе. Проще говоря, покупателя «развели» на достаточно крупную сумму.

Чтобы избежать потери средств, не следует торопиться вручать задаток. Перед тем как заключать предварительное соглашение, нужно не просто ознакомиться со свидетельством о праве собственности, а внимательно изучить документы продавца. В частности, попросить справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Через онлайн-сервис Росреестра можно проверить квартиру на наличие арестов и обременений. Лучший вариант – сразу заказать расширенную выписку.

Также очень важно знать отличия между задатком и авансом. И то и другое – частичная предоплата, но когда продавец решает расторгнуть сделку, разница становится принципиальной. Согласно ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке оформляется в письменном виде (как в форме расписки, так и на фирменном бланке). Как уже упоминалось ранее, продавец не обязан вернуть предоплату в случае, когда покупатель передумал оформлять сделку. Если же от нее отказывается сторона, получившая задаток (продавец), она обязана вернуть его покупателю в двойном размере. Исключения составляют различные форс-мажорные обстоятельства (стихийное бедствие, пожар, смерть одного из участников сделки и т. д.). При такой ситуации задаток возвращается без штрафа.

Что касается аванса, то он фиксирует намерение покупателя приобрести квартиру и, как правило, покрывает расходы, которые несет продавец при оформлении продажи недвижимости. Передачу аванса стороны отражают в соглашении. Если сделка по каким‑либо причинам не состоялась, аванс в обязательном порядке должен быть возвращен покупателю.

Нежданный наследник

Нередко мошеннические действия связаны с неожиданным появлением наследников.

– По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок – 6 месяцев со дня смерти наследодателя, – поясняет эксперт. – Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто‑то из них вовремя не успевает подать документы нотариусу, а кто‑то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость.

На практике это обычно выглядит так. Допустим, на квартиру умершего человека имеются 2 претендента, один из которых не знает о смерти наследодателя, а другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье.

Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу. Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья (здесь как раз речь о том, что «чистая» недвижимость крайне редко имеет цену ниже среднерыночной). Любого покупателя привлекает выгодная цена, и он заключает с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое‑то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. В этом случае покупателю придется доказывать, что он не знал о другом наследнике и приобрел квартиру по закону. Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается.

В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику, то есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья. Худший вариант для покупателя – выделение доли в праве собственности. Это значит, что он потеряет право единоличной собственности.

Безусловно, все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае появление скрытого наследника чревато долгими разбирательствами.

Еще один способ обмана связан с банкротством продавца.

По словам риелтора, с 2015 года федеральный закон «О банкротстве» дополнили разделом, согласно которому не только организации, но и граждане теперь могут быть признаны банкротами. Казалось бы, данное изменение направлено на защиту людей, попавших в сложную жизненную ситуацию и имеющих долги перед банками, но на этом фоне также стали появляться мошеннические схемы.

– Например, человек покупает квартиру на вторичном рынке жилья, при этом все документы в порядке и сделка проходит успешно, но через полгода приходит исковое заявление от финансового управляющего с требованием о признании сделки недействительной, поскольку продавец после ее проведения и получения денег был признан судом банкротом, – поясняет эксперт.

– По закону «О банкротстве» все сделки гражданина-банкрота, совершенные им за 3 года до принятия решения о банкротстве, подлежат оспариванию и отмене.

А тут выясняется, например, что продавец на момент продажи квартиры потерял работу и имел трехмесячную просрочку по оплате кредита, но деньги, полученные от реализации жилья, он потратил на собственные нужды. В итоге банк признал продавца банкротом, сделка по купле-продаже квартиры отменяется по решению суда и покупатель теряет деньги.

Мошеннических схем, связанных с операциями по покупке недвижимости на вторичном рынке, великое множество. Вышеперечисленные ситуации – это лишь небольшая часть. Так, например, покупатель может столкнуться еще и с поддельными завещанием, доверенностью, паспортом и другими документами, недобросовестными манипуляциями с материнским капиталом в случае, когда недвижимость была приобретена с его использованием, продажей квартиры с несовершеннолетним собственником и т. д.

– Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий при покупке жилья, обязательно сравнивайте цены на рынке, запрашивайте у продавца максимальное количество документов на квартиру, а также информацию о цепочке собственников, их родственниках или наследниках, – советует риелтор. – Запрашивайте самостоятельно, через онлайн-сервисы, сведения о квартире, чтобы проверить наличие арестов, ограничений, обременений, переход прав собственности, а также сведения о самом собственнике – нет ли банкротства, судебных разбирательств, действителен ли паспорт и т. д. Если не хватает времени или знаний, чтобы самостоятельно оценить возможные риски при покупке жилья, обращайтесь за помощью к специалистам.

Ирина Марченко. © Фото: ИД «Волгоградская правда» / Сергей Каширский.