ЖКХ: как выполнить капремонт дома максимально быстро и качественно

Эксперты в сфере ЖКХ рассказали о регламенте, который определяет порядок работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах. Документ подготовлен рабочей группой, в которую вошли представители исполнительной и законодательной власти, а также общественники.

В регламенте указаны пункты взаимодействия всех участников процесса организации и проведения капитального ремонта. Это не какой‑то нормативный акт или закон, а всего лишь памятка, шпаргалка. Как поясняет один из авторов, эксперт в сфере ЖКХ Надежда Каминская, в нем нет ничего такого, что не прописано в официальных бумагах, но здесь всё представлено в максимально сжатой, концентрированной форме. Это алгоритм, следуя ему, можно организовать процесс максимально эффективно.

Полагаем, что нет нужды перепечатывать регламент дословно, остановимся на ключевых моментах. В документе прописано пять этапов взаимодействия.

1. Сбор информации о технических характеристиках дома.

На этом этапе региональный оператор запрашивает сведения о здании. Специалисты управляющей компании заполняют специальную форму, которую направляют в местную администрацию, а те в свою очередь передают информацию в фонд в течение трех дней с момента получения.

2. Принятие решения о капремонте.

Решение принимают собственники. А региональный оператор вносит на обсуждение жильцов предложение о сроках, причем сделать это он должен не позднее, чем за четыре месяца до наступления года, в котором запланировано проведение ремонта. Например, сейчас такие уведомления получили жильцы волгоградских многоэтажек, которые включены в план на 22‑й год.

Кроме сроков, регоператор предлагает собственникам обсудить перечень предстоящих работ, их стоимость, порядок и источники финансирования. К этому прилагаются форма протокола общего собрания собственников и расчет предельно допустимой стоимости работ.

«Предложения размещаются на платежных документах фонда, направляемых собственникам, и публикуются на официальном сайте регионального оператора», – говорится в регламенте.

Также документы направляют на адреса управляющей компании и органа местного самоуправления.

Местные власти должны проконтролировать, что собственники информацию получили и приняли к сведению: в течение трех дней с момента получения предложений они направляют их председателям домовых советов, чтобы те донесли до каждого жильца. В течение десяти дней УК или орган местного самоуправления должны организовать собрание жильцов, разъяснив им, что во время ремонта может потребоваться доступ к общему имуществу, расположенному в их квартирах. Например, к стоякам воды.

Далее собственникам дается три месяца на то, чтобы принять решение по всем обозначенным вопросам. В три дня после голосования протокол должен быть передан регоператору.

Если собственники не могут собраться и обсудить предстоящий ремонт, за них это должен сделать муниципалитет. К сожалению, ситуация, когда люди не находят времени для того, чтобы провести общее собрание, довольно распространена. Согласитесь, было бы странно, если бы владелец частного дома проявлял равнодушие к тому, что происходит у него во дворе, в каком виде находятся фасад и крыша. В случае с многоквартирными домами именно так и происходит: просто собственников здесь несколько, а не один.

3. Отбор проектных организаций и проектирование.

Проектирование, как и ремонт, осуществляет организация, выигравшая конкурс. Уже на этапе составления проектно-сметной документации возникает необходимость доступа в квартиры жильцов. И прежде чем проектировщики возьмутся за дело, регоператор должен получить от управляющей компании опросный лист, в котором каждый собственник распишется в том, что откроет дверь специалистам.

«В рамках исполнения договора проектная организация осуществляет обследование объекта, выполняет контрольные обмеры, оформляет акт контрольного обмера и дефектную ведомость, которые согласовывает с УК, разрабатывает проект на выполнение капитального ремонта, – указано в регламенте. – Акт контрольного обмера и дефектная ведомость согласовываются УК в течение пяти календарных дней с даты их представления проектной организацией».

Приемка сметной документации проводится с участием представителей администрации, управляющей компании, а также собственников (конечно, при условии, что решение о капремонте принимали они).

В некоторых случаях возникает необходимость внести коррективы в проектно-сметную документацию. Например, могут поменяться требования к безопасности или появиться новые, более эффективные технологии, материалы. Также не исключено, что вскроются или возникнут какие‑то новые дефекты конструкций дома.

Изменения в проект также должны утверждаться УК, властями и собственниками помещений. Если в течение трех дней после предоставления поправок мотивированных замечаний к ним не будет, изменения считаются согласованными.

4. Отбор подрядной организации.

Следующий конкурс – по выбору подрядной организации по осуществлению строительно-монтажных работ – проводится одновременно с выбором компании, которая будет осуществлять строительный контроль.

Прежде чем строители зайдут на объект, стройконтроль изучает проектную документацию, регоператор оповещает всех участников процесса о предстоящем старте работ (в течение пяти дней с даты заключения договора) и фиксирует картину «ДО»:

«В назначенное региональным оператором время на объекте проводится осмотр, оформляется соответствующий акт в четырех экземплярах. При проведении осмотра и составлении акта учитывается готовность объекта к капитальному ремонту (отсутствие мусора на чердаке, в подвале, затопление подвала и т. д.)».

Если в ходе проведения осмотра устанавливаются какие‑либо обстоятельства, препятствующие проведению работ, в акте осмотра указываются сроки и ответственные лица по их устранению. В течение двух рабочих дней с даты составления акта осмотра либо после устранения замечаний, указанных в акте осмотра, региональный оператор приглашает УК, орган местного самоуправления, уполномоченного собственника, стройконтроль на составление акта открытия объекта. Акт оформляется в пяти экземплярах для каждого лица, участвующего в составлении. После открытия объекта подрядная организация приступает к выполнению строительно-монтажных работ.

Важная роль при выполнении капитального ремонта отводится управляющей компании. Она должна обеспечить доступ к общему имуществу, взаимодействовать с ресурсниками, ведь при замене сетей неизбежно придется отключать воду, электричество, газ… Также нужно выделить место для складирования мусора и хранения материалов. По ходу дела возникает множество вопросов: если стороны заинтересованы в результате, все происходит быстро, в противном случае может затянуться на годы.

По завершении работ подрядчик и стройконтроль должны уведомить об этом регоператора.

Некоторые собственники не понимают, зачем нужен строительный контроль – лишние расходы. Разве сотрудники фонда капремонта не могут сами следить за тем, чтобы все было сделано как надо?

Однако наличие строительного контроля – требование закона. И это не прихоть, а объективная необходимость.

– Функции строительного контроля может выполнять только лицензированная организация, то есть располагающая необходимыми оборудованием и кадрами. Нередко ремонтировать приходится дома, являющиеся памятниками архитектуры, и здесь требования особенно высоки, – говорит Евгений Рыжкин, менеджер по качеству строительной организации. — Контролирующая организация следит за тем, чтобы все работы были выполнены строго по проекту, а не так, что «давайте здесь вместо двух слоев кирпича ограничимся одним, а тут подвинем стенку на пару сантиметров». Прежде всего это гарантия безопасности!

Что же касается того, почему специалисты фонда не могут сами выступать в роли контролеров, то, кроме прочего, важна незаинтересованность проверяющих. Это дает возможность объективно оценить эффективность расходования средств.

5. Приемка работ и гарантийные обязательства.

По случаю завершения работ все снова собираются вместе и, как водится, составляют акт. Если приемочная комиссия выявляет какие-то нарушения, они отражаются в акте с указанием срока устранения. После доработки проводится повторная приемка. Спустя десять дней после этого копии документов о выполненном ремонте должны быть переданы УК (при отсутствии таковой – в орган местного самоуправления).

На работы по капремонту действует пятилетняя гарантия. Если что-то ломается, осыпается, рушится, УК сообщает регоператору, тот находит подрядчика и обязывает устранить проблемы.

Юлия Казанджан. ©Фото: ИД «Волгоградская правда» / архив.