Жизнь на грани сноса или как узаконить таунхаус?
"Мы живем как на пороховой бочке, – признается Наталья, жительница таунхауса в Дзержинском районе. – У меня маленький сын и дочка-инвалид, я боюсь оказаться на улице".
Наталья и ее муж купили квартиру в трехэтажном доме больше трех лет назад. Правда, в свидетельстве о государственной регистрации объект права называется как «изолированное жилое помещение». Продавец убеждал ее, что все документы в порядке, есть даже решение суда о выделении этих самых изолированных помещений из общего имущества. Однако не рассказал главного – многоквартирный дом возведен незаконно на земле, предназначенной под индивидуальное жилищное строительство. Заложниками ситуации стали еще шесть семей. У многих из них маленькие дети.
Дома с «черной меткой»
– Если наш дом снесут, нам просто негде будет жить, – говорит Александра, мать-одиночка с двумя детьми. – Я потратила на покупку единственного жилья материнский капитал. Неужели во всех этих инстанциях не должны были проверить, куда пойдут средства?
Сегодня ситуация с незаконно возведенными многоквартирными домами очень остро стоит во многих российских городах. Волгоград не стал исключением.
Все помнят нашумевшую историю с таунхаусами в Советском районе. Тогда волгоградцы, купившие квартиры в новостройках на улице Помнящего, Пономарева и Бабича и уже вселившиеся в новое жилье, узнали, что по решению суда Советского района Волгограда постройки признаны незаконными и их все семь трехэтажных домов должны снести. Под угрозой остаться на улице оказались 124 семьи.
Не так давно на сайте администрации Волгограда появился «черный список» самостроев, подлежащих сносу. В него вошли и таунхаусы. До недавнего времени квартиры в них все еще продавались. Пока что под снос определены 5 домов: на проспекте Жукова, 72 и на улице Качинцев, 71 в Дзержинском районе, на улицах Кубинская, 86 и Матевосяна, 30 в Краснооктябрьском районе, а также на улице Писемского, 31 в Кировском районе.
Всем выйти из тени!
В администрации области по распоряжению губернатора Андрея Бочарова была создана рабочая группа, которая должна была разработать «дорожную карту» и алгоритм действий застройщиков, покупателей квартир, администрации Волгограда по легализации самостроев. Между всеми сторонами подписано соответствующее соглашение. Однако, как объясняют специалисты, это касается только тех домов, в отношении которых уже заведены дела и вынесены решения о сносе. Что же делать жителям тех таунхаусов, которые еще не попали в «черный список»?
– Мы обращаемся в разные инстанции, консультируемся с юристами, у всех диаметрально противоположные мнения – некоторые советуют сидеть тихонько и не высовываться, другие говорят, что нужно как можно быстрее узаконить дом, – продолжает Наталья. – В итоге мы не знаем, что делать и кого слушать.
Председатель "Комитета по защите гражданских прав» Елена Щербатая считает, что жильцам не стоит сидеть сложа руки, ожидая, когда их дом отправят под снос. Нужно попытаться узаконить строение.
Однако сложно дать единый план «спасения». Ведь в каждом деле есть свои нюансы. Например, таунхаус на Жукова, 72 построен на земле, предназначенной под строительство многоквартирных домов. Но у застройщиков не было разрешения на строительство. Дом на Ващенко, 20 хотели снести, потому что специалисты сочли, что он не соответствует проектной документации – из-за высокого цоколя в здании насчитали не три, а четыре этажа. Однако проведенная экспертиза показала, что перепады высоты цокольного этажа обусловлены особенностями местности.
Скупой платит дважды
– Для того чтобы многоквартирный дом был законно построен, существует ряд правил и требований, начиная от соответствия целевого назначения земельного участка до акта ввода дома в эксплуатацию, – поясняет юрист судебного отдела компании «Юринформ» Марина Исаева. – Можно, конечно, обратиться в суд за защитой своих интересов, можно обратиться в прокуратуру, чтобы прокурор обратился с иском в суд в защиту определенного круга лиц (хотя именно прокуратура часто становится инициатором судебных исков по сносу незаконных строений). Я не возьмусь предсказать, насколько велика вероятность выигрыша в таком процессе.
Самое простое – не покупать квартиру у мошенников. Для этого нужно тщательно проверить все документы.
– Хотелось бы посоветовать всем, кто планирует покупать жилье: обратите внимание на детали, – продолжает эксперт. – Во-первых, вид разрешенного использования земельного участка должен быть не под «индивидуальное жилое строительство», а «многоквартирные дома». Во-вторых, вас должно насторожить, что вам продают не квартиру, а долю в праве. В-третьих, стоит задуматься, если цена за квадратный метр существенно ниже среднерыночной. Еще один минус – если дом расположен вдалеке от оживленных мест, в «тихом местечке». В любом случае, не экономьте на проверке документов, обратитесь к специалистам.
Спасение утопающих – дело рук покупающих
Если вы уже купили квартиру в незаконно построенном таунхаусе, есть несколько основных путей легализации жилья.
Для начала нужно выяснить виды разрешенного использования земельного участка. Для этого нужно обратиться с заявлением и копиями правоустанавливающих документов в комитет по градостроительству и архитектуре Волгограда. Это может сделать один из собственников жилья, необязательно обращаться всем домом. Через месяц вам придет ответ с градостроительным регламентом. Если в списке основных видов использования земельного участка будет указан «для размещения многоквартирного жилого дома», ситуация будет немного легче – не будет нужды в проведении публичных слушаний.
Для изменения вида разрешенного использования нужно в кадастровую палату подать соответствующее заявление, предоставив оригиналы и копии правоустанавливающих документов. Если документы будет подавать только один из собственников, то ему потребуется нотариально заверенная доверенность от имени соседей-собственников. На прием можно записаться через сайт Росреестра или через МФЦ.
Если строительство многоквартирных домов находится в строке «условно разрешенное использование», тогда придется обратиться в комитет по градостроительству и архитектуре. Помимо заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и правоустанавливающих документов необходимо будет предоставить проектную документацию, выполненную аккредитованной проектной организацией. Решение будет приниматься на публичных слушаниях, где должны будут присутствовать заинтересованные лица и жители близлежащих домов. Большинством голосов решится, быть или не быть вашему земельному участке узаконенным. При отрицательном ответе у жильцов таунхауса останется шанс выиграть этот спор в суде.
Возможно, также потребуется проведение различных экспертиз. Например, придется провести обследование, что при возведении дома не были нарушены строительные нормы. И что дом не несет нагрузки на инженерно-технические сети. Проведение подобных экспертиз стоит порядочно, но перспектива остаться без жилья – гораздо страшнее.
