Волгоградцу ответили, как перевести жилое помещение в разряд нежилых

Жителя города-героя интересовало, как перевести жилое помещение в нежилое и каким требованиям оно должно соответствовать, если речь о квартире на 1‑м этаже дома. Также у него возник вопрос: в каком случае в него можно сделать отдельный вход и есть ли какие‑то ограничения по использованию таких помещений.

Вопрос читателя мы адресовали специалистам ГосЮрбюро Волгоградской области. Как выяснилось, перевод жилого помещения в разряд коммерческих – дело хлопотное. Чтобы не перегореть на полпути из‑за бесконечных голосований и согласований, хорошенько подумайте, стоит ли игра свеч.

Итак, давайте по порядку.

Каким требованиям должно соответствовать помещение?

Как рассказал ведущий юрис­консульт бюро Михаил Силичев, вопрос перевода жилого помещения в нежилое и наоборот регламентирован главой 3 Жилищного кодекса РФ. В документе прописано, что превратить квартиру в объект коммерческой недвижимости можно при соблюдении следующих условий.

1 Помещение принадлежит автору затеи на праве собственности и расположено на 1‑м этаже здания.

– Помещение, находящееся на 2‑м этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения, – уточняет юрист.

2 Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и иных помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Таким образом, вы не просто можете построить отдельный вход, но обязаны это сделать.

Если отдельного входа нет, то как минимум должна существовать возможность его обустроить. В противном случае перевод помещения в разряд нежилых исключен: ведь соседи не обязаны мириться с толпами посторонних в подъезде.

3 В помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

4 Помещение не обременено правами иных лиц. То есть оно не должно быть сдано в аренду по договору или находиться в залоге у банка под кредит.

Как оформить перевод?

Если квартира подходит по всем статьям, можно приступать к проекту переустройства и (или) перепланировки помещения. Без этого редко обходится, поэтому нужно соблюсти санитарные и противопожарные требования, которые предъявляются к нежилым помещениям, или для того, чтобы сделать тот же отдельный вход.

– Разработку проекта переустройства (перепланировки) необходимо заказать в специализированной организации или у индивидуального предпринимателя, являющегося членом саморегулируемой организации, – подчеркивает Михаил Силичев. 

При разработке проекта исполнитель должен согласовать его в компетентных органах и получить соответствующие разрешения*.

Дальше – самое непростое: заручиться согласием других жителей дома, и в первую очередь непосредственных соседей. Положительное решение должно быть принято на общем собрании и зафиксировано в протоколе.

При этом существуют некоторые особенности проведения собраний по вопросу перевода жилья в разряд нежилых помещений.

В частности, собрание считается правомочным (имеет кворум), когда в нем приняли участие собственники, обладающие 50% голосов от общего числа в доме**. В том числе собственники жилья в подъезде, где находится переоформляемая квартира, – причем они должны обладать уже не половиной, а 2 / 3 голосов от числа таких собственников.

Для понимания приведем такой пример. В доме 2 подъезда, в каждом по 9 квартир. Пусть для удобства они будут одинаковыми по площади – значит, у собственников будет одинаковое количество голосов. Чтобы собрание было правомочным, в нем должны принять участие владельцы

9 квартир, 6 из которых должны находиться в одном подъезде с переоформляемым жильем.

Если в доме всего 1 подъезд – собрание будет легитимным, когда в нем участвуют собственники помещений, обладающие 2 / 3 голосов от общего числа.

Это касается кворума. Само решение будет законным, если «за» проголосуют большинство участвующих в собрании. Опять же, если подъездов 2 и больше, то важно, чтобы за перевод помещения высказалось не просто большинство, но в том числе большинство тех, кто живет в обсуждаемом подъезде.

Допустим, если из 100 голосов по всему дому 60 согласились с переводом, но при этом из 20 присутствующих жильцов подъезда, в котором находится переоформляемая квартира, согласны только 9 – решение принято не будет.

И это еще не все! От собственников каждого помещения, непосредственно примыкающего к жилью, меняющему статус, необходимо взять письменное согласие в произвольной форме.

– В согласии должны быть указаны ФИО и паспортные данные собственника примыкающего помещения (для юридических лиц – полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него, – говорит Михаил Николаевич.

Вообще же список документов, которые понадобятся для перевода жилого помещения в нежилое, выглядит следующим образом***:

–  заявление о переводе помещения;

 правоустанавливающие документы (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

–  план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

–  поэтажный план дома;

–  подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;

 – протокол общего собрания собственников, содержащий решение об их согласии;

 – согласие каждого собственника всех примыкающих помещений.

– Если необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), то окончанием перевода помещения является акт приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, – говорит юрист.

Акт подтверждает окончание процедуры и является основанием использования помещения в качестве нежилого****.

Как можно использовать нежилые помещения в жилых домах?

По словам Михаила Силичева, в законе нет исчерпывающего перечня, что можно организовать в помещении, ценой неимоверных усилий получившем статус нежилого. Магазины, офисы – обычное дело на 1‑х этажах жилых домов.

– Но есть виды деятельности, осуществление которых в помещениях многоквартирного дома законодательство прямо запрещает, – говорит Михаил Николаевич. – Например, нельзя размещать в них бани, сауны, микробиологические лаборатории (отделения), общественные туалеты*****.

Кроме того, нужно будет соблюдать ряд санитарным норм и правил.

– Например, особые требования установлены для погрузки и разгрузки материалов, продукции, товаров для торговых объектов, расположенных в нежилых помещениях многоквартирного дома, – обращает внимание специалист. 

Осуществлять их можно только с торцов жилых зданий, из подземных тоннелей, или закрытых дебаркадеров, или со стороны автомобильных дорог. При этом загрузка со стороны двора, где расположены входы в жилые помещения, не допускается******.

Юлия Казанджан. Фото: ИД «Волгоградская правда» / Кирилл Брага.

Где это написано?

*ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ.

**ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

***ч. 2,2.1 ст. 23 ЖК РФ.

****ч. 9 ст. 23 ЖК РФ.

*****п. п. 4.1.6, 8.4.1, 8.5.1 СП 2.1.3678‑20, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 № 44.

****** п. п. 138, 139 СанПиН 2.1.3684‑21, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3.