Волгоградцам рассказали, кому должны принадлежать подвалы и чердаки

Жители многоквартирных домов нередко задаются вопрос, какие помещения относятся к общедомовому имуществу и могут и могут ли они быть переданы в муниципальную собственность и проданы.

Совместно с экспертами «Вечерка» решила разобраться, что относится к общедомовому имуществу и кто и каким образом может им распоряжаться.

Общедомовое имущество

Что входит в состав общего имущества жильцов?

– Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, – пояснили в региональной инспекции Государственного жилищного надзора. – В том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Определяющими признаками общедомового имущества являются: их отдельное нахождение по отношению к жилым помещениям и предназначение исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме.

Какие площади, помещения могут быть исключены из состава общего имущества жильцов? На каком основании?

– Несмотря на отсутствие в нормах действующего законодательства правил продажи общего имущества в многоквартирном доме, произвести отчуждение возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об исключении из состава общего имущества конкретного помещения или иного объекта с согласованием всех существенных условий договора купли-продажи, – отвечает Жанна Евтушенко, ведущий юрисконсульт ГосЮрбюро Волгоградской области. – Кроме того, это решение не должно нарушать права и законные интересы собственников и влиять на дальнейшую эксплуатацию дома.

Почему в некоторых домах подвалы, цокольные этажи, чердаки оказались в собственности муниципалитета либо в частной собственности? Какие законы регламентируют этот порядок?

– Это происходит в связи с достаточно распространенным заблуждением чиновников местных органов власти, посчитавших, что если граждане в многоквартирном доме приватизировали квартиры, то подвалы, чердаки, колясочные, даже парадные подъезды жилых домов остались в муниципальной собственности, – комментирует Андрей Пинчуков, руководитель межрегиональной комиссии НП «ЖКХ Контроль» по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов в субъектах и муниципальных образованиях Российской Федерации. – В то время как эти помещения в силу закона (о приватизации и Жилищного кодекса РФ) являются общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Причем даже если администрация города имеет в собственности в МКД квартиры или нежилые помещения самостоятельного назначения, почтамт, библиотека или помещение, спроектированное при строительстве дома под магазин, то и она не может единолично, без согласия собственников других квартир распоряжаться помещениями общего имущества. Такие решения собственники могут принимать только на общем собрании собственников МКД.

Помещения можно сдавать в аренду

Могут ли жильцы распоряжаться имуществом, если оно в общей собственности? Например, сдавать в аренду?

– Собственники вправе принять решение на общем собрании по вопросу использования помещений, находящихся в общедолевой собственности, – отметили в Госжилинспекции Волгоградской области. – При этом для принятия такого решения, согласно ст. 44, ст. 46 Жилищного кодекса РФ, необходимо согласие не менее двух третей голосов собственников помещений в этом доме.

На этом же собрании должны быть определены порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также на что будут потрачены полученные средства. Заключать договоры аренды имеют право лица, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общедомового имущества.

Какие ограничения существуют для использования подвалов, цокольных этажей и других помещений, если в них проходят общедомовые коммуникации?

– Чердачные помещения не должны быть захламленными строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием, – говорит Жанна Евтушенко. – Нельзя использовать чердачные помещения под мастерские, для сушки белья и под складские помещения. Не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток.

Любые работы в помещениях общедомового имущества могут выполняться только в том случае, если это не приведет к каким‑либо изменениям в работе инженерных сетей жилого дома и не нарушает правил техники безопасности.

Можно ли аннулировать сделку по продаже подвала и вернуть его в общедомовое пользование?

– Такую сделку можно оспорить в судебном порядке, – отвечает Андрей Пинчуков. – Однако если подвал еще остается в собственности муниципального образования, то администрация города по предложению собственников квартир может признать помещение общим имуществом собственников помещений в МКД и признать сделку сдачи подвала в аренду недействительной в связи с выявлением статуса подвала как общего имущества собственников помещений в МКД. Такое право у администрации есть на основании ст.12 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли заставить собственника подвала устранить нарушения? Например, заложить вход, незаконно проделанный в стене. Как это сделать?

– Если собственник планирует провести перепланировку, которая требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, то ее нужно согласовать с органами местного самоуправления, иначе такая перепланировка признается незаконной, – говорит Жанна Евтушенко.

Также для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях – и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

– При поступлении сведений о проведении собственником нежилых помещений пере­устройства и перепланировки помещений без разрешительных документов от органа местного самоуправления инспекцией проводится проверка, и если будут установлены факты нарушений, возбуждается дело об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме», – подчеркнули в Госжилинспекции. – Материалы проверки направляются в райадминистрацию Волгограда для принятия мер по устранению нарушений жилищного законодательства, а именно – для понуждения собственника узаконить проведение работ, либо о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, согласно техническому паспорту.

Вероника Прокопьева © Фото Кирилла Браги.