Перепланировка квартиры - от идеи до воплощения

В чем разница?

Чтобы разобраться в вопросах перепланировки или переустройства квартиры, надо покопаться во множестве законов начиная от Жилищного кодекса РФ и заканчивая постановлениями местной администрации.

Итак, переустройство – это установка, замена и перенос инженерных сетей санитарно-технического и другого (газового) оборудования, требующий внесения изменений в технический паспорт квартиры.

– Если мы меняем, например, марку душевой кабины или газовой плиты, то внесения в техпаспорт не нужны, – комментирует Александр Ераскин, консультант ОАО « Институт «Волгограджилкоммунпроект». – А если переносим умывальник в другую сторону ванной комнаты, то это изменение уже надо отмечать. И оно будет являться переустройством.

Более сложный процесс – перепланировка. Он представляет собой изменение конфигураций квартиры (перенос или снос перегородок, снос кладовки, объединение санузла и т. д.), требующее внесений в технический паспорт квартиры.

Третий термин, который надо запомнить, – реконструкция. Это изменение параметров объектов квартир, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема). То есть если мы говорим об объединении или разделении квартир, то это уже будет реконструкция.

Идеи превратятся в документы

Итак, вы решили перепланировать, переустроить или реконструировать свою квартиру. Для начала вам понадобится проект будущих работ. Нарисовать от руки тут не получится. Исключение возможно в редких случаях при самом простом переустройстве: к примеру, при замене ванны на душевую кабину. Однако даже тут советуем сначала проконсультироваться в администрации района: нужно ли составить проект? Обязательно ли придется вносить отметки в технический паспорт квартиры? Этим вы избавите себя от возможной головной боли в будущем.

Составлять проектную документацию имеют право только организации, имеющие на это разрешение.

– Мы должны представить клиенту все документы: свидетельство, допуски к данным видам работ… – комментирует Елена Ефимова, ведущий архитектор студии «Новый дом». – Люди должны понимать, что если проект будет составлен организацией без соответствующих полномочий, то его не пропустят потом в администрации.

Перечень документов для оформления заявки невелик.

˜– Нам достаточно только технического паспорта и ваших намерений, – рассказывает Ольга Лакалина, руководитель строительной группы, заместитель директора ООО «ТЦ «Новиком-ЭКО». – Что же касается сроков и расценок, то они в Волгограде примерно одинаковые в любой организации. Проект готовится от недели до 2 месяцев, а стоить будет от 3 до 15 тысяч.

В ОАО « Институт «Волгограджилкоммунпроект» с нами поделились тенденцией пожеланий горожан.

– Чаще обращаются с целью снести или перенести перегородки, – рассказывает Александр Ераскин. – Нередко просят изменить назначение помещения, объединить санузел. Хочу уточнить термины: стена – это капитальная вещь толщиной от 25 см. Снос ее и перенос невозможен. В ней можно только заложить проем. А перегородка достигает 120 см, не больше. Ее можно двигать. Все чаще люди просят «освоить» лоджию, что сегодня технически стало возможным. Подготовка проектных документов происходит практически без потери времени для заказчика.

– Приходят специалисты, делают обмеры, узнаем и уточняем ваши пожелания, количество проживающих, – рассказывает Елена Ефимова. – И в соответствии с законодательством готовим проект перепланировки или переустройства.

К молотку!

Ваш проект готов? Тогда идем в администрацию района. Именно здесь специалисты дадут добро (или не дадут) на реализацию планов.

– Собственник подает заявление и пакет документов: техпаспорт квартиры, правоустанавливающий документ и готовый проект работ, – рассказывает Оксана Лисицкая, ведущий специалист отдела по развитию предпринимательства, защите землепользования и защите прав потребителей администрации Центрального района Волгограда. – В администрации района заявку рассматривает межведомственная комиссия. Если нет замечаний, то выносится постановление о разрешении работ по перепланировке, переустройству либо реконструкции. Ждать решения придется до 45 дней.

Платить никакие пошлины и сборы не придется. Как только разрешение получено, можно приступать к выполнению работ. Средней цены или прейскуранта на выполнение работ найти нам не удалось.

– Расценки будут зависеть от объема работы и услуг, материалов, с которыми будет проводиться работа, – комментирует Александр Ераскин. – Повлияет на цену даже этаж, с которого потом придется выносить горы мусора.

Новый паспорт вашей квартире

Как только работы будут завершены, вы идете в следующую инстанцию – бюро технической инвентаризации (БТИ).

– Наши специалисты приходят, делают обмеры квартиры, – объясняет Дмитрий Воробьев, начальник проектного бюро Волгоградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» Федерального БТИ. – Мы даем фактически новый техпаспорт, но с отметкой, что необходим акт ввода в эксплуатацию. По времени все займет 10 дней. Стоимость техпаспорта на квартиру до 100 квадратных метров в среднем от 1300 до 1500 рублей. Если жилье площадью более 100 метров, то используется коэффициент удорожания.

Далее необходимо снова идти в районную администрацию, уже с обновленным техпаспортом. Здесь вам должны выдать акт приемочной комиссии о завершении перепланировки. Данный документ подтверждает, что вы законным образом составили проект и сделали работы, которые строго ему соответствуют.

Чтобы не было проблем

Завершающий этап – поход в Росреестр. Сразу отметим, что до поры до времени этот этап оформления перепланировки или реконструкции не обязателен. Но без него вы не можете свободно распоряжаться своим жильем – ни продать, ни обменять.

– Мы работаем только с общими площадями, которые вносятся в реестр, – комментирует Татьяна Кузина, заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого направления управления Росреестра по Волгоградской области. – Если она изменилась, то необходимо внести эти изменения в Государственный реестр прав по техническим характеристикам объекта. Но сразу возникает вопрос: почему площадь стала иной? Требуем законные основания. Им может служить акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки (реконструкции).

После этого сведения вносятся в реестр. Это будет служить гарантией, что не возникнет никаких проблем при сделках с недвижимостью в будущем.

Не потеряйте квартиру!

Каждый, кто захочет сделать изменения в своем жилье, задастся вопросом: а не проще ли по-тихому все сделать самому? Не надо тратиться на проект, бегать по инстанциям…

– Так делать категорически запрещено, – комментирует Ольга Шкотова, доцент кафедры дизайна и МДИ ВолгГАСУ. – Последствия могут быть ужасными. Вплоть до того, что здание может разрушиться или начнутся изменения, которые приведут к обрушению. Придется обращаться в БТИ, чтобы узаконить перепланировку через суд. Жилищная инспекция может оштрафовать либо заставить привести все в первоначальный вид. Крайняя мера – лишение вас собственности и реализация квартиры с публичных торгов, даже если она приватизированная (!).

Эксперты советуют не экономить и на непосредственном процессе «ломания» перегородок, а нанять опытных специалистов, которые проведут все работы:

– Если есть проект и разрешение, то можно все работы выполнить самому, – комментирует Александр Ераскин. – Но был случай, когда в квартире над лечащим врачом высокопоставленного чиновника обрушили перегородку и треснул потолок.

А вот некоторые стороны закона опытные специалисты считают, наоборот, излишними и даже устаревшими. Пересмотр их – вопрос времени.

– Надо централизованно поправить некоторые вещи, – уверен Сергей Болгов, директор ООО «Архитектурная мастерская «Дидал». – У нас люди любят застеклять лоджии и превращать их в жилую зону, присоединять к комнате – хотят увеличить площадь. Запретными методами здесь идти нельзя, нужно искать компромисс. Другой пример – сейчас запрещено делать туалет над жилым помещением. Считаю, что это архаизм! Если сделать хорошую гидроизоляцию под санузлом, то проблем не будет. Другое дело, что канализация должна быть проведена грамотно, а решение можно найти, обратившись к современным технологиям. Но сегодня у многих горожан планировки срываются из-за этих условностей.

Подверстка:

кстати

А если дом – объект культурного наследия?

Совершенно иной алгоритм требуется, если вы живете в доме-объекте культурного наследия. Таких домов в Волгограде немало: это и целые улицы (Мира, Советская, Чуйкова, Аллея Героев), и некоторые кварталы Краснооктябрьского района.

Составляем охранное обязательство

Жителям таких домов сразу за проект приниматься нельзя. На квартиру в таком доме должен быть составлен документ – охранное обязательство. Обязательным приложением является акт технического состояния, то есть некая опись архитектурных ценностей квартиры: состояние полов, стен, перегородок, потолков, наличие лепнины, деревянные или пластиковые окна – все, что касается фасада в проекции квартиры. Данный документ может сделать любая организация, имеющая лицензию Минкультуры или Росохранкультуры. В этом документе прописаны предметы охраны, которые должны быть учтены в задании на разработку проектной документации. Составляют его будущие проектировщики: они должны иметь лицензию.

Проводим экспертизу

Чтобы получить разрешение на проект, надо вышеуказанные документы предоставить в региональное министерство культуры. Без его разрешения все идеи будут нести характер изображения намерений, а не официальных бумаг. Проект идет на государственную историко-культурную экспертизу, которая обойдется в копеечку – до 30 тысяч рублей (в столице – около 300 тысяч!). Осуществляют ее только эксперты, аккредитованные Министерством культуры РФ. К слову, в Волгограде таких специалистов только два человека, поэтому нередко их привлекают из соседних регионов.

Получаем «добро» в минкультуры

С актами экспертизы и документами, подтверждающими, что вы расплатились с экспертами, вы снова идете в минкультуры. Оно согласовывает вам проект. Но работы нельзя производить, как в обычном доме. Нужно привлекать организацию, имеющую лицензию на подобные работы в зданиях-объектах культурного наследия.

После выполнения работ к вам наведывается комиссия из минкульта, которая составляет акт приемки. Только после всех этих процедур вы идете в БТИ за новым техническим паспортом.

Подверстка:

Наша справка

Что можно делать без разрешения

Замена обоев и дверей, покраска стен, ремонт бетонной стяжки, замена линолеума или установка паркета, закругление дверных проемов (арки), разбор антресолей и удаление дверных коробок в жилых комнатах. Все эти манипуляции с жилищем не являются ни перепланировкой, ни переустройством, ни реконструкцией квартиры.

Что нельзя делать ни при каких условиях

Переделывать жилую комнату в туалет или ванную (и наоборот); размещать ванную или туалет непосредственно над жилыми комнатами или кухнями, крепить раковину или унитаз к стене, смежной с жилой комнатой, межквартирной стеной, и перегородкам; затрагивать несущие стены, перекрытия, балки; изменять оконные проемы; пристраивать отдельный балкон, изменять фасад и границы смежных помещений, присоединять к квартире часть общедомовой площади.