Подвал дома: когда он не относится к общему имуществу жильцов
Почему подвальные помещения многоквартирных домов разрешается сдавать в аренду или даже оформлять в собственность, используя их в предпринимательских целях, и когда перепланировка таких помещений законна, читайте в нашем материале.
Специалисты региональной инспекции Госжилнадзора пояснили, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в домах могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, то есть являются объектами гражданских прав. Правовой режим в таком случае существенно отличается от того, который действует в отношении площадей, относящихся к общедомовой собственности.
– Для того чтобы определить, к какой категории отнесено нежилое помещение – предназначено ли оно для общего или для самостоятельного пользования, необходимо руководствоваться сведениями о правах на объекты недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – поясняют в Госжилнадзоре. – Если подвальное помещение зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости, собственники помещений многоквартирного дома правомочий по его использованию не имеют.
То есть для установления статуса помещения первым делом следует направить запрос в Росреестр и исходя из этих сведений начинать действовать. В случаях, когда возникают сомнения и споры по поводу отнесения конкретного нежилого помещения к категории общего имущества, а также признания сделки купли-продажи или приватизации незаконной, решить, на чьей стороне правда, может только суд.
Таким образом, если подвал дома выкупает, например, какой-то предприниматель, а собственники с этим не согласны, то можно обратиться в суд общей юрисдикции с заявлением об оспаривании статуса подвального помещения и соответствующей сделки.
По словам специалистов надзорного ведомства, решение суда во многом будет зависеть от одного важного обстоятельства – если на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования (в целях, не связанных с обслуживанием дома) и фактически не использовались в качестве общего имущества (не являлись техническими), то права общей долевой собственности на эти помещения у собственников квартир в доме не возникает.
Что касается переоборудования или реконструкции подвальных помещений, то в соответствии с Градостроительным кодексом РФ проведение таких работ обязательно должно быть согласовано с органом местного самоуправления. Если вдруг собственник или арендатор самовольно начинают ремонт и при этом производят его с нарушением норм и правил, то следует обратиться к представителям районной администрации. Они обязаны провести проверку и выписать предписание о приведении объекта в порядок в соответствии с законодательством. При неповиновении со стороны нарушителя органы местного самоуправления вправе подать иск в судебные инстанции.
Кстати, с этого года запрещено использовать подвальные помещения, а также цокольные этажи зданий для организации детских кружков, секций, спортивных и праздничных мероприятий, если такая деятельность не предусмотрена проектной документацией. Ранее под запрет попало размещение в домах магазинов, торгующих автозапчастями, автомобильными маслами, шинами, горюче-смазочными и легковоспламеняющимися материалами, пиротехникой и другими подобными товарами, а также организация прачечных, химчисток, складов. Парикмахерские, мастерские по ремонту часов и косметические салоны в подвалах и на цокольных этажах многоквартирных домов размещать не возбраняется. Эти запреты связаны с соблюдением противопожарного режима.
Ирина Марченко©Фото Кирилла Браги
