Почему вода не горячая и как решить проблему нехватки дворников

ЖКХ – одна из самых проблемных сфер. По всем каналам – почтой, по телефону, онлайн – в Издательский дом «Волгоградская правда», в структуру которого входит и «Вечерний Волгоград.ру», поступает огромное количество вопросов. Многие из них в рамках прямой линии были заданы Надежде Каминской.

Надежда Петровна – член Общественной палаты Волгоградской области, председатель общественного совета партпроекта «Школа грамотного потребителя», заслуженный работник ЖКХ, руководитель Волгоградского учебно-курсового комбината, где готовят специалистов отрасли. А кроме того, многие годы Надежда Петровна возглавляла Государственную жилищную инспекцию Волгоградской области. Поэтому трудно найти более компетентного специалиста.

Живи, где хочешь, но за отопление плати!

Надежда Петровна, читатель Михаил Александров спрашивает: если в квартире никто не проживает, возможно ли как‑то уменьшить платежи за коммунальные услуги, такие как отопление, содержание общего имущества, вывоз мусора?

– В Постановлении Правительства № 354 о предоставлении коммунальных услуг есть норма, которая говорит о том, что при отсутствии человека в жилом помещении ему могут сделать перерасчет. Но что именно можно пересчитать? За содержание и ремонт общего имущества собственник обязан платить, даже если он там не проживает. Коммунальные услуги оплачиваются по приборам учета. Соответственно если нет потребления, нет и платы. Коммунальная услуга по вывозу мусора может быть пересчитана, если человек представляет справку в управляющую компанию о том, что он проживает фактически по другому адресу и там оплачивает вывоз ТБО.

Что касается отопления, то по данной услуге перерасчет не делается. Дело в том, что в доме необходимо соблюдать определенный температурный режим – это важно для сохранности конструктивных элементов, которые не должны промерзать. В помещении не должно быть меньше плюс двенадцати градусов.

Как раз есть обращение читательницы на эту тему. Галина Ивановна – обладательница квартиры в одном из новых жилых комплексов в Дзержинском районе. Там у каждого в квартире индивидуальный котел, но часть квартир пока не заселена. В частности, пустует квартира снизу  и поэтому трудно отапливать помещения, поскольку полы холодные. «Есть ли какие‑то нормативы, обязывающие всех поддерживать номинальную температуру в доме?» – спрашивает читательница.

– Да, такие проблемы возникают еще и потому, что люди экономят. Поставили приборы учета и, если не живут в квартире, – полагают, что можно отключить подачу тепла и все. А потом начинают соседи жаловаться, у которых то пол холодный, то стены. То есть нарушается право на комфортные условия проживания других собственников. Поэтому в правилах предоставления коммунальных услуг четко сказано, что температура в помещении должна быть не менее двенадцати градусов тепла. Поддерживать эту температуру – обязанность владельца помещения.

То есть в описанном случае читательница вправе требовать от соседей, чтобы они зажгли котел. А куда ей нужно обращаться?

– Обращаться по этому поводу нужно в управляющую компанию. Если УК не реагирует, то в жилищную инспекцию. Органы жилнадзора проведут проверку, измерят температуру, обяжут принять меры. Если собственник не реагирует – за ненадлежащее содержание собственного помещения предусмотрены штрафные санкции.

Верните «обратку»

Еще одно конкретное обращение от жителей дома 19 по улице 8‑й Воздушной Армии. «Которую зиму мерзнем, тепло до нас не доходит. Рассказывают про мифическую «обратку», которой нет, поэтому холодно, терпите». «Обратка» – это вообще больная тема. С чем это связано?

– Если говорить об отоплении, то «обратка» – не больная тема, потому что система отопления не может функционировать при отсутствии обратной подачи, то есть без рециркуляции.

Если у граждан, проживающих в многоквартирном доме, есть проблемы с отоплением, они должны подать заявку в аварийно-диспетчерскую службу. Если управляющая компания не реагирует, то нужно привлекать надзорные органы. В данном случае – муниципальную жилищную инспекцию Волгограда.

Законом определены четкие требования к температурному режиму в квартирах.

Чаще всего – в чем причина прохладного воздуха в помещениях?

– Здесь может быть много причин и разных обстоятельств. Не секрет, что у нас в постсоветские годы никто этим не занимался, потому что средств не было ни у государства, ни у собственников. Поэтому где‑то проблема может быть в изношенном состоянии системы отопления. В 2014 году была запущена программа капремонта, и с тех пор эта проблема более или менее решается.

Где‑то причина в разрегулированности системы. Например, человек поменял радиатор, установил с большим количеством секций. Ему тепло, но в другой квартире, наоборот, может быть холоднее.

Поэтому проверку должен проводить специалист, замеряя температуру в квартире и показатели на входе в дом. Только после этого можно говорить о причинах нарушения.

Хотелось бы все‑таки вернуться к теме «обратки». В том же обращении жителей Дзержинского района говорится, что им приходится сливать большой объем воды, прежде чем она станет горячей.

– В свое время, когда не хватало материальных ресурсов, в некоторых домах вырезали «обратку». То есть нарушили систему горячего водоснабжения. Таких домов у нас довольно много, более 500.

Где‑то это вина управляющих компаний, вырезавших внутридомовые системы рециркуляции. Где‑то – тепловых сетей, потому что они вырезали магистральный обратный трубопровод или труба пришла в негодное состояние и ее заглушили. Сейчас тепловые сети и управляющие компании занимаются восстановлением обратных трубопроводов, но пока эта проблема сохраняется.

По нормативам температура горячей воды должна быть не менее 60 градусов и не более 75. Допустимые колебания – это три градуса в дневное время и на пять градусов меньше может быть в ночное время. Если температура не соответствует норме, человек вправе потребовать сделать перерасчет. Для этого обращаются в УК, а если УК не реагирует – то в жилинспекцию. Замер температуры проводится через три минуты после того, как кран открывают. Температуру меряют и в квартире, и на входе в дом, чтобы понять и установить причину ненадлежащего температурного режима.

Если температура ниже 40 градусов, то плата вообще предъявляется только за холодную воду.

Кто на самом деле платит штрафы

Еще читательский вопрос. «Дома очень холодно из‑за ветра, который гуляет в квартире. Видимо, года два уже забыли у нас швы замазывать. В ужасном состоянии крыша – потолок на лестничной площадке и в квартире с жуткими подтеками. Ремонт страшно делать». Ремонт кровли и заделка швов – этот ведь тоже обязанности УК?

– Конечно, за состоянием общего имущества должна следить УК. Здесь я бы хотела обратить внимание на следующий момент.  Любая управляющая компания оказывает услуги собственникам по договору управления. К сожалению, не все собственники видели этот документ, хотя если раньше он заключался на группу домов, то сейчас, после введения лицензирования, должен быть составлен на каждый дом отдельно с указанием состава общего имущества и перечнем работ на этом доме.

При этом существует минимальный перечень, указанный в постановлении № 290.

Как правило, заделка швов выполняется в рамках текущего ремонта, а текущий ремонт выполняется с периодичностью не менее одного раза в пять лет. Но есть и такое понятие, как внеочередные аварийно-восстановительные работы. Они могут потребоваться, если вдруг обвалился козырек, или, как в этом случае, произошло раскрытие швов. Если договором были предусмотрены средства на эти цели, то управляющая компания обязана провести ремонт. Если нет, то она все равно может выполнить работы, а на следующий год предъявить собственникам обоснованную сумму, потраченную на восстановление.

Минимальный перечень работ должен быть обязательно прописан в договоре. Собственники на общем собрании не могут уменьшить, но могут расширить этот список. Поэтому нужно смотреть договор.

В любом случае, не нужно забывать, что ненадлежащее содержание общего имущества – это нарушение лицензионных требований и карается большими штрафами, до 500 тысяч рублей. Кроме того, УК может лишиться лицензии.

Вы сказали про штрафы, и один из читательских вопросов как раз на эту тему. «Почему нужно наказывать управляющие компании большими штрафами, если они все равно возьмут эти деньги из платежей жителей?»

– Вообще‑то они не должны брать эти деньги из платежей жителей, если мы говорим о добросовестной управляющей компании. Ведь если мы просчитали с вами смету за определенный объем работ, которые должна выполнить УК, и сумма составляет, например, три миллиона рублей, то за эти три миллиона управляющая компания потом и должна отчитаться, куда она их потратила, и там нет строчки «штрафы».

Поэтому нельзя говорить о том, что управляющая компания платит штрафы за счет жителей. Хотя иногда такие нарушения вскрываются. Но в таком случае сами собственники могут сказать – нам не нужна такая УК. Мы помним, что жильцы в любое время могут сменить недобросовестную управляющую организацию. Другое дело, что этим инструментом не очень охотно пользуются, поскольку считают, что это сложная и длительная процедура.

«А где вы были раньше?»

Вопрос на тему аварийного жилья. Поселок Саши Чекалина, дом 85. Здание 1957 года постройки – по словам читательницы, разваливается на глазах, но его не признают аварийным. Капремонт запланирован только на 2029 год. Каким образом признают дом аварийным и может ли такое быть, что он действительно трещит по швам, а в список к расселению его не включают?

– Порядок признания многоквартирных домов аварийными регулируется постановлением правительства №47. Этим постановлением определено в том числе, кто может обращаться с соответствующим заявлением и какие документы необходимы.

Прежде всего, это сами собственники. Основным документом, на основании которого принимается решение, является заключение специализированной организации о состоянии дома.

Также инициировать процедуру может орган местного самоуправления. Он же создает межведомственную комиссию, которая рассматривает заявление и принимает решение о признании или не признании дома аварийным.

Кроме того, инспекция Государственного жилищного надзора тоже имеет право провести проверку, если к ним напрямую поступило заявление от граждан. И здесь несколько вариантов развития событий. Межведомственная комиссия в течение 30 дней должна рассмотреть заключение Госжилнадзора и вынести свое решение. Если они не согласны и говорят, что дом не аварийный, инспекция идёт в суд и обязывает администрацию рассмотреть этот вопрос и заключить договор со специализированной организацией на обследование дома. Только на основании этого дом признают аварийным или нет.

Если администрация отказывается даже при наличии судебного решения, то инспекция отдает его на исполнение судебным приставам.

Сама инспекция не может вынести решение об аварийности дома, потому что специалисты делают лишь визуальный осмотр. Они видят трещины, но не могут понять, это трещина в конструктивных элементах или проходит только в слое штукатурки. Поэтому требуется инструментальное обследование – это может сделать только специализированная организация.

Хорошо, что есть программа капитального ремонта, который позволяет содержать дома в более или менее приличном состоянии. Тем не менее есть нарекания и по капитальному ремонту. Вот обращение жителя дома № 1 по проспекту Канатчиков. Там много проблем – затопленный подвал, неприкрытые силовые кабели, двери не закрываются и так далее. В этой связи что можно посоветовать людям, если они увидели, что работы по капремонту выполнены ненадлежащим образом? Или лучше: что делать для того, чтобы не довести до этого?

– Капитальный ремонт проводится по решению собственников. Программа утверждена до 2042 года, но для реализации утверждаются краткосрочные планы. Допустим, план на 19‑22‑й годы, затем с 23-го по 25‑й. Вот сейчас жителям домов, которые вошли в краткосрочную программу в период с 19-го по 22‑й годы, направляется информационное сообщение, в котором собственников информируют: в вашем доме в 2022 году будет проводиться капремонт. Для этого необходимо провести общее собрание, выбрать уполномоченное лицо, которое будет взаимодействовать с управляющей компанией, фондом и подрядчиками, в том числе участвовать в приемке; утвердить необходимый перечень работ.

И если собственники в течение трех месяцев не провели собрание, не определили уполномоченное лицо, тогда все это будет делать орган местного самоуправления.

Проблема в том, что не все собственники хотят участвовать в этой работе, а после того как ремонт закончился, начинают писать жалобы. И это не соответствует, и то. А где вы были раньше? Почему в тот период времени, когда проводился ремонт, вы не обращали на это внимания?

При этом надо сказать, что сам фонд осуществляет довольно жесткий контроль. У нас специально по конкурсу отбирается специализированная компания, которая осуществляет строительный контроль, когда за работой подрядчика следят специалисты. В том числе контролируют соблюдение проектной документации. Иногда люди просят что‑то изменить, но подрядчик работает строго по проекту, он не может сделать что‑то в обход, даже когда собственники об этом просят, потому что иначе отреагирует строительный контроль.

Собственники и управляющие компании должны быть максимально заинтересованы в проведении ремонта, ведь чем лучше он выполнен, тем меньше затрат на дальнейшее содержание дома.

В этой связи в прошлом году Волгоградской областной думой была создана рабочая группа с участием областной Общественной палаты, управляющих компаний, органов местного самоуправления, собственников, которая разработала регламент взаимодействия при проведении капитального ремонта всех сторон. Мы четко прописали порядок – кто и что делает на первом, втором и на третьем этапе.

За чистоту можно доплатить

Еще одна распространенная проблема: люди жалуются, что дворника нет, во дворе грязь…

– Если постоянного дворника нет, управляющая компания все равно обязана проводить уборку территории, решая эту проблему тем или иным образом. Привлекая людей временно или перебрасывая с других территорий. Если работа выполняется не в полном объеме, гражданам обязаны сделать перерасчет.

Я недавно видела протокол собрания, повесткой которого было утверждение тарифа на содержание общего имущества, в ходе которого собственники сами решили установить дворнику зарплату в 19 000 рублей, потому что он работает очень хорошо…

По поводу содержания в порядке придомовой территории хотелось бы задать еще один вопрос. Очень часто ресурсоснабжающие компании раскапывают во дворе траншеи ради ремонта сетей, и они остаются на долгое время. Это и неудобно, и грязь, и опасно. Есть какие‑то нормативные сроки по ликвидации разрытий?

– Конечно. Прежде чем приступить к работам, ресурсоснабжающая организация должна получить согласие. Для того чтобы вскрыть определенную трассу, они должны получить разрешение, в котором указывают и сроки восстановления. И контроль за исполнением этих сроков осуществляет орган местного самоуправления, у них есть подразделение, которое этим занимается.

ВАЖНО!

Контроль – по вертикали

Существует муниципальный и государственный жилнадзор. Так, на уровне Волгограда контролирующим органом является муниципальная жилищная инспекция. В ее полномочия входит контроль качества коммунальных услуг, вопросы, связанные с содержанием общего имущества. Государственной структурой является Жилищная инспекция Волгоградской области. Даже если вы пожалуетесь сюда по поводу, например, некачественного водоснабжения или холода в квартире, обращение все равно передадут на рассмотрение в муниципальный жилнадзор. В то же время Госжилинспекция контролирует работу коллег на муниципальном уровне. И если, например, вы подали заявление в муниципальную инспекцию, а реакции никакой – смело обращайтесь в инстанцию более высокого уровня.

В компетенцию региональной инспекции входит также контроль за расселением жителей аварийных домов, хранение и проверка протоколов общих собраний собственников, лицензирование УК и др.

Михаил Костяев. © Фото: ИД «Волгоградская правда» / архив.