Перепланировка: пожалейте соседей и свои нервы

Как узаконить переустройство жилья? Что нужно знать о преобразованиях в квартире жителям домов – памятников архитектуры? «Вечерка» продолжает рассказывать о перепланировке квартиры.

(Продолжение. Начало в № 166.)

Нецивилизованный подход

Одно из самых частых заблуждений, касающихся перепланировки, связано с наивной уверенностью граждан в том, что если они являются собственниками квартиры, то могут делать в ней все что угодно, не ставя никого в известность. На самом деле переустройство жилого помещения – важный и ответственный процесс, который требует согласования с БТИ и районной администрацией. К сожалению, далеко не все и не всегда делают это сразу после того, как решили затеять в квартире масштабный «переворот».

Как поясняет Надежда Гусарова, главный инженер МУП «Центральное межрайонное БТИ», существует два подхода к перепланировке. Первый – нецивилизованный и более долговременный. В данном случае переустройство жилого помещения начинают согласовывать уже постфактум, то есть после того, как оно сделано.

– В этом случае перепланировка считается самовольной, если на нее заранее не было получено соответствующих документов, – говорит Надежда Валентиновна. – Если идти по такому пути, тогда переустройство жилого помещения делается при наличии актуального технического паспорта, а затем узаконивается в суде.

Здесь надо отметить один момент. Часто граждане интересуются, мол, а зачем вообще нужно узаконивать перепланировку? Во-первых, изменение внутренних границ квартиры может увеличить или уменьшить ее площадь, а значит, ваши права владения не будут соответствовать фактическим данным. Кроме того, узаконить работы важно в целях безопасности всех жильцов дома.

– Перепланировка не должна мешать соседям, все работы должны проводиться в соответствии со строительными и прочими нормами. Ведь если будут затронуты несущие стены, это может привести к плачевным последствиям, – поясняет Надежда Гусарова.

Пожалейте время и деньги

Как же узаконить самовольную перепланировку? Для начала специалисты БТИ вносят в документы соответствующую пометку, затем готовится техническое заключение о состоянии строительных конструкций.

– Его вместе с заявлением и техпаспортом граждане подают в администрацию района. И поскольку администрация изначально не выдавала разрешение на перепланировку, получают отказ, – говорит эксперт. – С ним собственники идут в суд, который уже рассматривает возможность сохранить перепланировку или вернуть все в первоначальное состояние.

Иногда суд может затребовать поэтажные планы трех этажей – того, где располагается само незаконно переделанное помещение, верхнего этажа и нижнего. Это необходимо для анализа типовой перепланировки этого здания.

Но прежде чем идти на самовольное переустройство квартиры, хорошо подумайте – стоит ли игра свеч? Сколько нервов, времени и, конечно, денег придется потратить на лишние хождения в суд? А ведь с первого раза могут и не принять положительное решение, тогда понадобится апелляция. И снова нервы и время… Лучше сделать все грамотно и по закону!

Площадь стала больше – не страшно

По правилам сначала на работы по переустройству квартиры надо получить разрешение БТИ.

– Со своими мыслями и мечтами надо прийти в районное БТИ и рассказать специалистам, что и как вы хотите изменить в своей квартире. Мы же расскажем, что можно сделать, не потревожив соседей и несущие конструкции, и предложим проект, – говорит Надежда Гусарова. – Если он устраивает собственника, он должен направить его в районную администрацию, приложив технический паспорт и поэтажные планы. Эти все документы делаются в БТИ.

На комиссии в администрации документы рассматриваются и выдается разрешение на перепланировку. Сроки работ также устанавливает администрация в зависимости от их объема и сложности. Однако если вы не уложились в обозначенный период, это не критично. Никаких санкций не последует!

ВАЖНО! При обращении в БТИ для изготовления проекта перепланировки необходимо принести заявление, технический паспорт и документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Когда же, наконец, работы по перепланировке подойдут к концу, их должен проверить специалист БТИ. Он фиксирует изменения и делает новый технический паспорт. С ним собственник обращается повторно в администрацию, чтобы получить акт приема в эксплуатацию. На его основании проходится кадастровый учет, который необходим в том случае, если площадь квартиры до и после перепланировки будет разниться. Это, кстати, вполне допустимо.

-–После того как сделан технический паспорт с обновленными параметрами квартиры, готовится технический план, в котором графически отображаются все изменения. С этим планом нужно обратиться в Управление Росреестра, поскольку сведения о перепланировке также должны быть внесены в его кадастровую базу данных. Финалом становится регистрация – получение выписки из реестра прав на новую площадь, – говорит Надежда Валентиновна.

Соседи – тоже люди

Нередко случается, что уже по факту перепланировки, когда специалист приходит фиксировать изменения в квартире, он видит отступления от первоначального проекта. Незначительные расхождения допустимы, но если речь идет о существенном отклонении от первоначального плана, тогда придется дополнительно получать еще одно разрешение администрации.

Бывает и такое, что человек уже оформил проект и вдруг решил изменить задуманное. В данном случае надо обратиться в БТИ и внести в документ изменения.

– Так или иначе, прежде чем делать перепланировку, обратитесь к специалистам, – напутствует Надежда Гусарова. – Получите на это все документы и разрешение администрации. Напишите соседям записку, что просите прощения за причиненные неудобства в связи с ремонтом. Если у них возникнут вопросы, покажите проект от БТИ и постановление администрации. Это цивилизованный способ решения хозяйственных вопросов!

ПОДВЕРСТ

Как провести перепланировку в доме – памятнике архитектуры?

Если многоквартирный дом признан объектом культурного наследия, одних документов от БТИ и разрешения межведомственной районной комиссии при администрации будет мало. Потребуется также «добро» на перепланировку от регионального комитета культуры. При этом строительные работы в таком здании могут провести только определенные фирмы, имеющие соответствующий допуск к памятникам архитектуры.

ВРЕЗ: Объединение ванной комнаты с туалетом, кухни с комнатой, обустройство кладовых из части жилых помещений, создание дополнительных коридоров для изоляции жилых помещений в хрущевках – наиболее распространенные варианты перепланировки.

В ТЕМУ

Каковы последствия незаконной перепланировки?

1. Штраф. Согласно ст.е 7.21 КоАП РФ, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 до 2,5 тыс. рублей.

2. Невозможность покупки самовольно перепланированного жилья по ипотеке.

3. Если по решению суда самовольно переустроенное помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд может вынести вердикт о продаже квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств, из которых вычтутся расходы на судебные издержки. При этом обязанность по приведению жилья в прежнее состояние будет возложена на нового собственника. Если речь идет о незаконной перепланировке, проведенной нанимателем, с ним будет расторгнут договор соцнайма.

4. В случае передачи жилья по наследству нотариус может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство, если в документах содержатся сведения, отличные от технического паспорта БТИ.

5. Если перепланировка произведена в квартире, купленной в кредит, банк может потребовать немедленно погасить всю сумму из-за того, что возникли изменения в площади объекта залога.