Оформляем отношения с УК документально
У собственников есть все основания контролировать работу управляющей компании. Главное – прописать это в договоре. «Вечерка» подскажет, на что надо обратить внимание при составлении документа.
Должны знать, за что платить
Известно, что ключевым документом, регламентирующим отношения между собственниками жилых помещений и управляющими компаниями, является договор управления домом. В этом документе прописываются условия оказания работ и услуг по жилому зданию, их стоимость и периодичность выполнения, а также права и обязанности сторон. Именно с договором управления связан ряд нарушений со стороны УК, которые очень часто фиксируют надзорные органы. Например, в прошлом году было зафиксировано немало случаев, когда жилищники, идя вразрез с действующим законодательством, то не заключали договор со всеми жильцами, то попросту расторгали по собственной инициативе. В Волжском, например, УК решила в одностороннем порядке отказаться от управления сразу 15 домами.
В условиях регулярного нарушения прав собственников руководство некоммерческой организации «Международная академия профессионального образования» совместно со специалистами регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ разработали новую форму договора управления МКД.
– Этот договор составлен на основании практики применения открытой системы договорных отношений между собственниками и УК, действующей в Санкт-Петербурге и Татарстане. Там жильцы фактически руководят работами, которые они бы хотели видеть выполненными по своему дому. И это стало возможным, в частности, благодаря грамотному составлению договора управления, – рассказывает Сергей Септаров, директор автономной некоммерческой организации «Международная академия профессионального образования».
Разработанный документ включает позиции, которые есть и в ныне существующих договорах, но также в нем присутствуют и новые пункты. В частности, сказано, что управляющая организация обязана за свой счет устранять все недостатки оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
– При формировании договора для нас было важно, чтобы, изучив его, собственники понимали, сколько и за что они платят, чтобы у них была возможность самостоятельно фиксировать качество выполнения работ управляющей компанией. Для этого приложением к документу идет акт приемки выполненных работ, который фактически может быть подписан уполномоченным лицом от собственников. Если же работы не выполняются, УК не имеет права осуществлять по ним сбор средств.
Срок действия – не более пяти лет
Обязанность по заключению договора управления между собственниками и управляющей организацией, которая имеет лицензию, закреплена Жилищным кодексом РФ. По закону документ должен быть подписан с каждым жителем дома.
– Сегодня очень часто договор не заключается с каждым собственником. Такое в Волгограде не редкость. Но при этом, если житель проплатил первую квитанцию после избрания УК, фактически он тем самым дал свое согласие на условия управления, – отмечает Игорь Вихорев, председатель ТСЖ «Краснополянская, 3».
Как говорит эксперт, договор заключается на основании решения общего собрания минимум на один год. Этот срок должен быть прописан. Для ТСЖ – 2 года, УК же, как правило, стараются заключить договор на максимальные 5 лет, в некоторых случаях – на 3 года. К исполнению своих обязательств жилищники должны приступить не позднее чем через 30 дней со дня подписания документа, если собственниками не установлен иной срок.
В договоре управления должны быть указаны:
1) состав общего имущества дома и его адрес;
2) перечень работ, услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также список коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Нужно отметить, что условия договора управления являются одинаковыми для всех собственников помещений дома.
Контроль – право собственников
Отдельно необходимо сказать об условиях расторжения договора управления. Такая возможность есть у каждой из сторон. При этом собственники вправе сделать это в одностороннем порядке на основании решения общего собрания, если жилищники не выполняют пункты договора.
– Что касается управляющих организаций, согласно ГК РФ, они могут прекратить исполнять договор по соглашению сторон, которое от лица собственников выражается в решении общего собрания, а также в судебном порядке, в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ, – рассказывает Павел Денисов, начальник отдела лицензирования и надзора за управлением многоквартирными домами инспекции Госжилнадзора. – Таким образом, управляющей компании закон предоставил лишь право внести предложение расторгнуть договор, а принятие решения о расторжении полностью зависит от волеизъявления собственников, за исключением случаев с участием суда. Если же УК по факту разорвала договорные отношения без законных оснований, волгоградцы вправе обратиться в судебные органы.
Отметим, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, он автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и ранее.
– Собственники должны быть максимально вовлечены в процесс управления домом и составления договора, – уверен Олег Капустин. – УК же должны чувствовать, что над ними есть контроль и, соответственно, они несут ответственность. В конце концов, я собственник, я отдаю компании в ведение свое имущество. Естественно, это мое право знать, что, когда и как с ним будут делать. И у меня есть все основания контролировать выполнение работ по дому.
