Оформляем ипотеку на строительство большого «семейного гнезда»
Чем такая ипотека на строительство индивидуального жилого дома будет отличаться от той, которую берут на покупку жилья? Имеются ли какие‑то требования к земельному участку? Что в этом случае банк берет в залог, ведь как таковой недвижимости на этапе строения еще нет? Разбираемся в нашем материле.
Ипотеку на строительство жилого дома сейчас оформить вполне возможно – многие банки предлагают такой способ кредитования. Безусловно, здесь есть свои особенности.
– Ипотечный кредит на строительство жилых домов является целевым и отличается от кредита на покупку уже готовой квартиры или дома прежде всего тем, что предметом залога выступает либо земельный участок, на котором будет строиться дом, либо иная недвижимость (квартира, дом), находящаяся в собственности у заемщика, – рассказывает Михаил Белов, управляющий волгоградским отделением Банка России. – Ведь ипотека выдается под залог недвижимости, но, как вы понимаете, заложить дом, которого еще нет, нельзя. Поэтому, когда заемщик берет у банка деньги под процент (ипотечный кредит) на строительство нового жилья, гарантией того, что он вернет деньги, становится залог уже имеющегося в его собственности недвижимого имущества: земельного участка, квартиры или дома.
Ипотека с особыми условиями
Прежде чем оформлять ипотеку на строительство, нужно стать собственником земельного участка, на котором оно будет проводиться. Важно, чтобы этот участок был предназначен именно под индивидуальное жилищное строительство. Назначение земли подтверждается правоустанавливающими документами (свидетельством на право собственности, разрешением на строительство, кадастровым планом). Участок также не должен находиться под арестом или быть предметом залога по каким‑либо другим займам.
Еще одним условием получения ипотеки на строительство дома является обязательный первоначальный взнос. Как правило, в ипотечных договорах есть условие, по которому часть затрат заемщик должен финансировать самостоятельно. Например, 30 % от общей суммы у него имеется в наличии, а в банке он берет только 70 %. Это нужно, чтобы кредитная организация имела какую‑то гарантию того, что заемщик потратит средства по назначению и не откажется в дальнейшем от выплат по кредиту.
Важный критерий при оформлении ипотеки на строительство дома – платежеспособность. Она подтверждается наличием регулярного дохода.
– Обязательным условием также является регистрация заемщика в том регионе, где будет проводиться строительство, – отмечает Михаил Белов. – Кроме этого, некоторые банки обозначают минимальный и максимальный возрастной порог для заемщика – это связано с тем, что ипотечный договор заключается на длительный срок. С точки зрения непосредственно самого строительства тоже имеется ряд условий. Дом может строиться как подрядной организацией, так и самостоятельно. В первом случае банк будет перечислять средства подрядчику согласно заранее составленной смете, в соответствии с этапами работ. При втором варианте финансирование можно получать не только поэтапно, но и сразу всю сумму целиком.
Процентная ставка по кредиту на строительство дома согласовывается в индивидуальном порядке и фиксируется в договоре. Ее размер зависит от разных факторов, основными из которых являются: кредитная политика банка, тип помещения, которое оформляется в кредит, общая характеристика ипотечного займа и, конечно, платежеспособность заемщика. Конкретное предложение о величине процентной ставки можно узнать при непосредственном обращении в банк.
Если стройка заморозилась
Чтобы получить кредит на строительство дома, понадобится собрать достаточно весомый пакет документов. Заемщик должен «убедить» банк, что его намерениям ничто не помешает, проект дома соответствует всем требованиям, а подрядчик, если он есть, готов возвести объект за указанную сумму и в сроки.
Стандартный список документов такой:
• паспорт – заемщика, поручителей или созаемщиков (если они будут);
• справка о доходах и копия трудовой книжки или трудовой договор;
• документы, подтверждающие право собственности на залоговое имущество, кадастровый и технический паспорта, экспертная оценка стоимости имущества;
• документы на строительство будущего дома: план, смета, проектная документация, необходимые разрешения на строительство;
• если в качестве первоначального взноса будут использованы средства материнского капитала, соответственно, необходимо предоставить сертификат, справку из пенсионного фонда о сумме материнского капитала.
Банк может потребовать и другие дополнительные документы, которые предусмотрены его кредитной политикой, а также особенностями конкретной сделки.
– После того как заемщик завершит строительство дома, необходимо в Росреестре зарегистрировать право собственности на объект недвижимости. После чего следует уведомить об этом банк и договориться, чтобы построенный объект был принят в качестве залога по ипотечному кредиту до его полного погашения, – отмечает специалист.
Если по каким‑либо обстоятельствам стройка дома прекращена или вовсе не начиналась, то условия целевого договора считаются нарушенными. Банк вправе потребовать его расторжения и досрочного возврата суммы кредита. Кредитная организация может также применить меры, которые были указаны в разделе договора, посвященном ответственности сторон. Каждый конкретный банк выдвигает собственные требования.
– Если у заемщика случилась непредвиденная ситуация и он не смог завершить строительство по независящим от него обстоятельствам, следует обратиться в банк с ходатайством о пересмотре сроков возведения дома или изменении иных условий договора. Кроме того, с августа текущего года вступил в силу закон, который при трудном финансовом положении дает право ипотечному заемщику уйти на «ипотечные каникулы», которые могут продлиться до шести месяцев. В течение этого срока заемщик может либо вообще не погашать кредит, либо уменьшить ежемесячный платеж. При этом общий срок кредитования увеличится на период ипотечных каникул, а недоплаченные суммы будут выплачены заемщиком в конце этого срока, – заключает эксперт.
Кому положена льгота?
Как сообщили в Облстрое, обладатели кредитов на строительство жилья могут рассчитывать на льготы так же, как и те, кто занял на покупку. Одна из льгот – компенсация процентной ставки за счет средств областного бюджета, которая предоставляется многодетным семьям. Если семья с тремя и более детьми решит с помощью ипотеки построить дом на территории Волгоградской области, она может претендовать на возмещение процентной ставки. Ее размер рассчитывается, исходя из величины ключевой ставки Центробанка, которая на сегодняшний день составляет 7 %. При этом имеется ограничение – не более 15 тысяч рублей в месяц. Компенсация многодетным семьям предоставляется в течение 120 месяцев (10 лет). Но чтобы ее получить, должно быть соблюдено хотя бы одно из двух условий:
– отсутствие у членов многодетной семьи жилищной собственности;
– в случае когда жилье в собственности имеется, на каждого члена многодетной семьи приходится менее 18 кв. метров от его общей площади.
Кроме того, ипотечный займ на строительство индивидуального жилого дома должен быть оформлен после 1 октября 2012 года, а земельный участок принадлежать гражданам на праве собственности или ином праве.
Компенсация оформляется в Волгоградском областном фонде жилья и ипотеки (ул. Канунникова, 23, тел. 22‑05‑55).
Льготная ипотека полагается и за счет федеральных средств – для семей, в которых начиная с 1 января 2018 года родится второй и (или) последующий ребенок. Они могут оформить ипотечный кредит по ставке, не превышающей 6 % годовых, или же рефинансировать по такой ставке уже действующую ипотеку. Дополнительную информацию об условиях оформления возможно получить в любом кредитном учреждении, список которых размещен на сайте Минфина России.
Ирина Марченко
