Обязательный минимум: куда уходят деньги за содержание общего имущества
Что именно входит в плату за содержание общедомового имущества? И как рассчитывается эта сумма? На что идут выплаты за «Коммунальные ресурсы электроэнергии на содержание общедомового имущества»? Ответы на эти вопросы читайте в нашем материале.
Обязательный минимум
Минимальный перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества определен постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013. Здесь перечислены мероприятия, которые гарантируют исправность всех инженерных систем в доме, а также чистоту и порядок в подъездах и на прилегающей территории.
В частности, перечень предусматривает:
1. Осмотр общего имущества. То есть кто‑то из квалифицированных сотрудников УК, желательно в компании с представителем дома, должен зорко следить за состоянием общего добра, чтобы не было угрозы жизни и здоровью людей. Скажем, с фасада не должны падать, угрожающе болтаться фрагменты облицовки.
2. Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения.
3. Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках в соответствии с действующими нормами.
4. Уборка подъездов и дворов.
При этом в постановлении довольно подробно расписан каждый пункт. Например, работы по содержанию общих помещений предполагают:
– сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
– влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
– мытье окон;
– очистку систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
– проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается придомовой территории, то, кроме прочего, в минимальный перечень услуг входит очистка от наледи, льда и снега, уборка мусора, очистка и промывка урн.
5. Вывоз мусора. УК или ТСЖ должны подготовить контейнерные площадки, а также обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртутьсодержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, – тоже обязанность управляющих компаний.
6. Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.
7. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности.
8. Обеспечение устранения аварий на внутридомовых инженерных сетях.
С января 2017 года плата за содержание общего имущества включает в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Также управляющая организация обязана обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание. При этом своими силами жилконтора не имеет права осуществлять ремонт лифтового оборудования, а также газовых систем. Для этого есть специализированные фирмы, с которыми управляющая компания либо руководство ТСЖ должны заключить договоры от имени жильцов.
Объективная необходимость
Весь перечень должен быть прописан в договоре управления, включая частоту выполнения каждого вида работ. Жильцы вправе расширить минимальный перечень. Добавить, например, охрану, консьержа или видеонаблюдение (при этом нужно понимать, что цена в платежке возрастет) – соответствующее решение принимается на общем собрании и протоколируется. А вот уменьшить его никак нельзя.
– Однако всегда возникает вопрос об объеме работ по этому перечню, – комментирует Александр Ошеров, руководитель «Ассоциации советов многоквартирных домов Волгограда». – Скажем, прописано там обслуживание фундамента, а у дома ленточный фундамент, нет никаких подвалов и в данный момент никакого обслуживания и ремонта производить нет необходимости. Поэтому расчету стоимости должен предшествовать осмотр дома. Это как на приеме у врача. Прежде чем поставить диагноз и назначить лечение, он осматривает, назначает сбор анализов. Осмотр дома и есть процедура сбора анализов. Он должен проводиться с участием представителя совета дома, чтобы это было объективно. Далее по каждому виду работ составляется смета, перечень первоочередных работ первоначально уточняется и согласовывается с советом дома, итоговые суммы по каждой смете складываются в общую сумму, которая делится на общую площадь дома, и получается тариф (руб. / кв. м). Важно, что в ходе осмотров, переговоров, обсуждения одновременно формируется и план работ. Задача в том, чтобы сделать эти осмотры обязательными и регулярными, как минимум два раза в год, как это и предусмотрено законодательством РФ, потому что очень много жалоб со стороны людей, которые не понимают, куда уходят их деньги. Средства поступают в общий котел, а где они оседают – одному богу известно.
Решают собственники
В целом, что касается ценообразования, то порядок здесь следующий. Расчет тарифа производят специалисты управляющей организации (УК, ТСН (ТСЖ) и т. п.), но утверждают цифры сами собственники на общем собрании. Конечно, тарифы не должны быть взяты с потолка, управляющая организация обязана подготовить детализацию сметы и убедить собственников, что плата должна быть такой и ни копейкой меньше.
Напомним, для каждого собственника размер платы рассчитывается по формуле: тариф за один квадратный метр умножить на площадь квартиры. То есть чем больше метраж вашего жилья, тем больше ваша доля в общем имуществе и, соответственно, оплата за него.
В случае если УК подготовила расчет платы с обоснованием, уведомила об этом жильцов в установленном порядке, однако собственники по каким‑то причинам отказались утвердить тариф, то жилконтора направляет пакет документов в мэрию, и уже администрация выносит окончательный вердикт.
Это в теории. На практике, по словам Александра Ошерова, этот механизм не работает. По сути, плата за содержание и ремонт общего имущества – основной финансовый поток, из которого управляющие компании могут выжимать прибыль, поэтому естественно, что цифры могут расти бесконечно. А когда люди получают квитки с расценками, утвержденными без их на то согласия, они просто могут поменять либо управляющую компанию, либо выбрать другой способ управления домом.
По факту чаще всего УК назначает цену, жильцы утверждают ее, не особо вдаваясь в детали.
Как отмечает Александр Ошеров, проблема заключается в том, что среди собственников очень мало людей, которые способны провести качественный аудит: старшему поколению уже сложно, в силу возраста, заниматься этими вопросами и в этом разобраться, молодежь либо не разбирается, либо не хочет вникать.
– Я давно говорю о необходимости общественного контроля, – отмечает эксперт. – Людей необходимо обучать и мотивировать. Так как работа в совете дома – регулярная, постоянная, не одноразовое мероприятие (кампания), на сегодняшний день она уже требует определенной квалификации, то есть это и есть часть производственного процесса управления многоквартирным домом. Понятно, что в каждом доме необходимого специалиста или специалистов не найдешь, а зачастую и разместить их просто негде. Значит, нужно этих специалистов где‑то консолидировать, чтобы это объединение было противовесом тем, кто предоставляет жилищно-коммунальные услуги населению.
Где горит общий свет?
Что касается платы за общий свет, то здесь, проблемы ровно те же самые. Во-первых, нужно смотреть, что прописано в договоре управления с управляющей организацией.
Напомним, собственники помещений имеют право в любое время затребовать в УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводятся (разумеется, в письменной форме). Срок предоставления таких сведений – пять рабочих дней. Нужно иметь в виду, что электричество для общих нужд идет не только на освещение подъездов, но и придомовой территории, подвальных и чердачных помещений, а также на работу лифтов и рабочего инструмента при проведении плановых и аварийных работ (например, работа компрессора при промывке системы отопления дома при подготовке к зиме).
Во-вторых, нужно проверять, что из перечисленного в документе управляющая организация действительно делает. Только тогда можно понять, насколько обоснованы представленные к оплате счета.
Юлия Казанджан. © Фото: ИД «Волгоградская правда» / архив.
