Можно ли продать ипотечную квартиру, рассказали волгоградцам
Волгоградский юрист рассказал, возможна ли продажа квартиры, за которую еще не выплачена ипотека, и нужно ли будет платить налог при продаже такой недвижимости, если большая часть суммы пойдет на уплату кредита.
– Общее правило таково: заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, с которым заключен договор об ипотеке, – говорит ведущий юрисконсульт ГосЮрбюро Волгоградской области Александр Васильев. – То есть продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, можно только с согласия банка.
Есть несколько способов. Можно заключить и оформить договор купли-продажи квартиры при участии банка, выдавшего кредит. В этом случае покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. При этом продавцу выплачивается разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой, уплаченной покупателем банку в погашение кредитных обязательств продавца.
Можно переоформить ипотечный кредит на покупателя. Получается, здесь продают квартиру вместе с кредитом. Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключаются договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником. Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке в виде смены залогодателя.
Есть еще один способ продажи квартиры, при котором не требуется согласия банка, – досрочное погашение кредита за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя. Банк (залогодержатель) и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога. Далее происходит продажа квартиры, являющейся собственностью продавца, в обычном порядке. Такой способ продажи квартиры возможен только при наличии у заемщика или покупателя денежных средств, достаточных для досрочного погашения кредита.
Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав.
Необходимость уплаты налогов с продажи квартиры зависит от того, сколько времени вы владеете квартирой. Если это ваше единственное жилье, то для освобождения от уплаты налогов минимальный срок владения должен составлять 3 года. Если у вас несколько жилых помещений в собственности, то предельный срок владения квартирой составляет 5 лет. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, необходимо представить налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%.
Вероника Скворцова. © Фото: ИД «Волгоградская правда» / Кирилл Брага
