Какие работы по ремонту крыши обязана регулярно выполнять УК
Просьба о помощи поступила в редакцию от собственницы квартиры в Кировском районе. С крыши годами сочится вода, так что все потолки в разводах, стены покрыты грибком, а лампочки взрываются.
– На протяжении 10 лет управляющая компания портила нервы моей ныне покойной маме, а теперь и мне, – рассказывает Надежда. – Причиной затяжного конфликта является протекающая крыша в доме на ул. 64-й Армии, 133. На протяжении многих лет периодически проводился латочный ремонт крыши, который особых результатов не давал. В сезон дождей вода течет с потолков по стенам, в результате повсюду образовался грибок, вздулась краска, сползли обои. В такой разрухе последние годы жила и умерла моя мама – ударник коммунистического труда и кавалер ордена Трудового Красного Знамени. В апреле 2020 года я подавала жалобу по поводу ремонта кровли и потолков в моей квартире в прокуратуру и ГЖИ. Со стороны этих ведомств были вынесены предписания о ремонте кровли во 2-м квартале 2021 года, но УК перенесла работы на 3-й квартал, который тоже уже подходит к концу, а «воз и ныне там». По поводу ремонта потолков и вовсе ответили отказом ввиду необоснованности претензий»!!! А ведь эта их преступная халатность довела квартиру до такого состояния! Готова предоставить свою квартиру для осмотра. Надеюсь, что обращение в редакцию поможет сдвинуть с места ремонт крыши и потолков.
Квартира, в которой невозможно жить
Так как обратившаяся в редакцию читательница в настоящий момент проживает в другом городе, мы связались с ней по телефону, чтобы узнать подробности.
– Квартира мне досталась от мамы, – рассказывает Надежда Жукова. – Пока она была жива, пыталась добиться ремонта кровли, но добросовестно никто ничего не делал, только латки кое-где ставили. Осень-зима наступает, и снова все течет по потолку, по стенам. Я не в состоянии сейчас разорваться, муж тяжело болен и нам приходится проходить лечение в другом городе. В апреле приезжали, смотрели, плита в коридоре уже начала обваливаться, жить в квартире совершенно невозможно и продать в таком виде тоже нельзя. Всюду сырость – в обеих комнатах, коридоре, на кухне, в туалете, лампочка в ванной комнате постоянно перегорает, лопается из-за влаги.
Мама не вытерпела и одну комнату решила отремонтировать, но крыша потекла снова, обои отпали, потолок весь облупился.
За то недолгое время, когда появилась возможность ходить по инстанциям, женщина написала заявление в управляющую организацию, прокуратуру, ГЖИ. Предписание инстанций о приведении кровли в порядок УК выполнять не спешила и постоянно переносила ремонт.
– Когда ходили в УК, нам 2 милые девушки сказали, что капитальный ремонт кровли запланирован только на 2035 год, – говорит пенсионерка. – Это смешно, ведь к тому времени наш дом уже развалится. Что касается текущего ремонта, то якобы для его проведения все материалы закуплены и скоро начнутся работы, но до сих пор тишина. Теперь соседка с 3-го этажа постоянно их теребит, они с мамой очень хорошо общались, по доброте душевной они помогают, постоянно бегают с мужем в нашу квартиру, тазы выливают, чтобы до 1-го этажа не протекло.
По просьбе Надежды соседи показали нам квартиру на 5-м этаже панельки в Кировском районе. О том, что крыша явно протекает, стало понятно еще до входа в помещение – на потолке, в подъезде, наверху потеки, при входе в квартиру открывается вовсе неприглядное зрелище: невооруженным глазом видно, что заливает на протяжении долгих лет. Это неудивительно – крыша плоская, без чердака, любая щель влечет за собой потоп. Во всех комнатах и коридоре расставлены тазы – они и спасают нижние этажи от наводнения.
– Ведра здесь постоянно стоят, посмотрите, ужас какой, – показывает на потолок спальни муж соседки Галины. – Эта сторона уже будет разрушаться, тут плита лежит, шов проходит и наиболее большие потоки доходят до торцевой части – здание скоро будет разрушаться. Сейчас еще немного подсохло, потому что дождя давно не было. Электричество не работало – свет включаешь, а лампочки взрываются. Опасно. Сначала с одной комнаты началось, потом в другие пошло, и теперь здесь вовсе жить невозможно. Ужас кромешный. С 2010 года все обещают сделать крышу, но дальше разговоров дело не идет. Какие-то организации приходили, фотографировали, но результата нет.
Регулярный осмотр и устранение протечек
Случайно или нет, но буквально через несколько дней после нашего визита крышу отремонтировали.
– Произведен плановый латочный ремонт кровли, перекрыта вся квартира, – отчитались в управляющей компании, обслуживающей пятиэтажку. – Вопрос о возмещении ущерба, нанесенного протечкой, будет решаться после того, как собственники предоставят оценку ущерба.
В данной ситуации совершенно ясно одно – УК всеми силами уклоняется от своих прямых обязанностей по содержанию общего имущества. Как пояснили в Инспекции Госжилнадзора по Волгоградской области, даже в рамках минимального перечня работ и услуг представители организации должны регулярно выполнять целый ряд процедур:
– проверять кровлю на отсутствие протечек;
– контролировать состояние молниезащитных устройств, заземление мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;
– выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;
– осуществлять проверку состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;
– проверять температурно-влажностный режим и воздухообмен на чердаке;
– контролировать состояние оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;
– осматривать потолки верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;
– постоянно контролировать и при необходимости очищать кровлю и водоотводящие устройства от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; от скопления снега и наледи;
– проверять и при необходимости восстанавливать защитный окрасочный слой металлических элементов, окрашивать металлические крепления кровли антикоррозийными защитными красками и составами;
– проверять и восстанавливать насыпной пригрузочный защитный слой для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;
– проверять и восстанавливать пешеходные дорожки в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;
– осматривать и производить восстановление антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей.
При выявлении нарушений, приводящих к протечкам, УК обязана незамедлительно их устранять. Если же ситуация не такая критическая, недостатки выявлены, но об аварийности речь не идет, течи нет, то у компании есть время на разработку плана восстановительных работ и их проведение.
– Предписание, которое было выдано УК относительно приведения в порядок кровли, должно быть исполнено в установленные сроки, – говорят в ведомстве. – По окончании срока исполнения предписания органами жилищного надзора проводятся проверочные мероприятия в отношении управляющей организации в части проверки исполнения работ по выданному предписанию. В случае, если они не выполнены, управляющая организация будет привлечена к административной ответственности. Также ей выдается повторное предписание об устранении нарушений.
Старые дома – рискованный бизнес
Еще один важный вопрос – должна ли УК своими силами производить капитальный ремонт кровли, если латочный не спасает от протечек, а до капитального со стороны фонда еще далеко?
– В силу ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, – поясняют в ведомстве. – Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в МКД предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности жилого здания; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ, и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Все эти законы говорят о том, что текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
– УК выступают как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, и это является их основной предпринимательской деятельностью. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях нормальное содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском, – поясняют в надзорном ведомстве.
Таким образом, руководство компании, которая берет на обслуживание старые дома, изначально должно понимать и предвидеть все риски, связанные с их содержанием на ту сумму, которая прописана в квитанции. Если латочный ремонт не дает результата, то она обязана произвести капитальный за счет средств, которые платят ежемесячно собственники за содержание общего имущества. Исключение составляет случай, когда УК заботилась о кровле, следила за ее исправным состоянием, но вдруг (не по ее вине) случилась какая‑то непредвиденная ситуация, кровля повредилась и требует срочной починки. Здесь уже расходы могут дополнительно компенсироваться жильцами. Данная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 29 сентября 2010 г. № 6464 / 10.
Пришла пора платить по счетам
Что касается возмещения причиненного ущерба, то алгоритм следующий. При затоплении квартиры необходимо письменно обратиться в УК с требованием составить акт.
– Документ должен быть составлен управляющей организацией и подписан не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу, – уточняют в ГЖИ. – Если потребитель (или его представитель) по какой‑то причине в квартире отсутствует, акт может быть подписан 2 незаинтересованными лицами. Документ составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю, другой – остается у УК. Если компания не реагирует на заявку о составлении акта или отказывается его составлять, следует обратиться в управление «Жилищная инспекция Волгограда» аппарата главы Волгограда (Козловская ул., д. 39а, Волгоград, 400074).
Еще один вариант в случае отказа – составить акт самостоятельно, зафиксировав факт причинения ущерба имуществу с помощью фото-, видеосъемки, свидетельских показаний. Подписать его могут незаинтересованные лица, например соседи.
– При установлении причин и лица, виновного в причинении ущерба, а также отказа последнего добровольно его возместить гражданин имеет право обратиться за защитой своих интересов в суд в порядке ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, – добавляют в ведомстве.
Ирина Марченко. Фото автора, ИД «Волгоградская правда»
