Как по закону продать квартиру, купленную на средства маткапитала?

Елена Викторовна из Волгограда обратилась в нашу редакцию с вопросом: "Несколько лет назад мы купили квартиру с использованием средств материнского капитала. Когда получали сертификат и одобрение на ипотеку, нас заставили написать у нотариуса обязательство, что после погашения кредита выделим на детей доли в этом жилье. Ипотека до конца еще не выплачена, но мы хотим переехать в другой район и купить новую квартиру. Для этого нужно продать это жилье. Можно ли его продать прямо сейчас и как быть с обязательством по оформлению долей в собственность детей?" Мы решили разобаться. 

Елена Викторовна! Вашу квартиру нельзя продать традиционным способом. Давайте рассмотрим все варианты сделок, «отягощенных» использованием средств маткапитала.

За квартиру уплачено, доли выделены

– Обязательным условием использования сертификата на маткапитал является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, – говорит Станислав Шумков, ведущий юрисконсульт ГосЮрбюро. 

За соблюдением прав несовершеннолетних детей пристально следят органы опеки и попечительства. Поэтому обязательным условием является их письменное разрешение на проведение сделки. Чтобы получить его, родители должны доказать, что сделка не будет ущемлять права и интересы детей.

Для этого нужно представить документы, которые подтвердят, что, во‑первых, доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т. е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении); во‑вторых, жилищные условия детей не будут ухудшены, то есть в новой квартире, доме они получат не меньший метраж. При этом качество тоже имеет значение. Скажем, десять метров квартиры в Центральном районе Волгограда – это не то же самое, что комната в сельском доме аналогичной площади.

– Продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, возможна в случае, если жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранится право на абсолютно такие же доли или большие, чем предыдущие, и если орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки. Во всех других случаях сделку по продаже квартиры могут признать недействительной, а родителей обвинить в мошенничестве с материнским капиталом, – предупреждает юрист.

Если же все требования соблюдены, вы, например, расширяетесь, что чаще всего и происходит, то проблем с органами опеки возникнуть не должно.

После того как найдется покупатель, вы определитесь с новой недвижимостью, необходимо обратиться с письменным заявлением в органы опеки по месту регистрации детей. К обращению нужно приложить следующие документы:

– паспорта родителей;

– свидетельства о рождении детей;

– паспорта детей в случае достижения ими 14 лет;

– письменное согласие на продажу от детей, которым больше 14 лет;

– свидетельство о браке (или разводе);

– документы на продаваемую и приобретаемую квартиру;

– предварительный договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если хотя бы одному ребенку уже исполнилось 14 лет, то письменным согласием, скорее всего, не обойдется и с ним проведут беседу. Считается, что в этом возрасте ребенок уже может самостоятельно принимать решение. Кроме проверки всех документов, подтверждающих, что условия детей не ухудшатся, представители опеки могут выехать на осмотр приобретаемого имущества, чтобы лично во всем удостовериться.

Убедившись, сотрудники органов опеки выдают разрешение. Документ имеет определенный срок действия, поэтому сделку необходимо оформить как можно быстрее.

Квартира находится в ипотеке

Часто бывает, что люди хотят переехать еще до того, как рассчитались по ипотечному кредиту. Например, в семье появился еще один ребенок, стало тесно. Но ведь право собственности оформляют только после полного погашения кредита, а значит, и доли детям выделить невозможно. В этом случае квартиру продать еще сложнее, поскольку требуется согласие не только органов опеки, но и банка.

– Для начала нужно найти покупателя на жилье с обременением. При этом он должен быть готов ждать минимум два месяца, пока будут оформлены все необходимые документы, – говорит риэлтор Герман Кутыгин. – Многие покупатели не готовы принимать на себя дополнительные риски, а кто‑то просто не может медлить, ему нужно в течение короткого срока определиться с жильем.

Но сложно это не значит невозможно. В такой ситуации существует два способа совершить сделку. Первый вариант, когда покупатель приходит с собственными средствами и часть денег направляет на погашение ипотечного кредита. После этого обременение с недвижимости снимается, выделяются доли детям, и сделка проходит обычным способом при участии органов опеки, как описано выше.

Второй способ возможен, когда покупатель квартиры берет ипотеку в том же банке, в котором кредитовались и вы. Получается, что банк ничего не теряет: гасит заемными средствами нового покупателя задолженность продавца. Операция проходит внутри кредитного учреждения, обременение снимать не нужно.

Существует и третий, запасной вариант. Продавец ипотечной квартиры берет краткосрочный потребительский кредит или занимает деньги у родственников и друзей и погашает остаток основного долга и дальше – снова по привычному сценарию. В некоторых случаях (когда одна сторона жаждет продать, а другая – купить именно эту квартиру) продавец и покупатель делят расходы по погашению основного долга.

– По опыту могу сказать, что покупатели готовы рисковать суммой не больше 500 тысяч рублей, – говорит Герман Кутыгин. – Если у продавца долг по ипотеке больше, то выдавать ему такую сумму под расписку решится не каждый. Продавец должен тоже принять участие, чтобы покупатель видел, что и он готов брать на себя дополнительную ответственность.

Ирина Марченко. Фото: ИД «Волгоградская правда» / Сергей Григоренко.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Комбинация чудом удалась

– Мы жили в двухкомнатной ипотечной квартире, когда у нас появился третий ребенок, – рассказывает читатель «Вечернего Волгограда» Сергей Ф. – Старшие дети уже подрастали, они разнополые, так что личного пространства не хватало. Мы разместили объявление на «Авито», а оказалось, что искать надо было совсем рядом. Откликнулись соседи. Свою однокомнатную они решили объединить с нашей, в итоге у них выходил метраж под сотню метров. Мы договорились о цене, им одобрили заявку в том же банке, что и у нас, мы уже подписали предварительные документы, назначили дату сделки.

А накануне мне позвонили из банка и в довольно грубой форме сказали, что я чуть ли не мошенник – скрыл, что использовал средства маткапитала на погашение части ипотечного кредита. Соседу тоже позвонили… Честно говоря, я забыл уже про это обязательство перед пенсионным фондом. На предварительных встречах меня никто об этом не спрашивал. В конце концов, маткапитал перечисляли этому банку – нашли же они эту информацию в последний момент? Позже я консультировался в прокуратуре – такие сделки проходят и без участия органов опеки, и если права несовершеннолетних соблюдены – никто потом не требует признавать такие сделки ничтожными.

Но, так или иначе, купля-продажа сорвалась. Мы расстроились, но договорились с соседями, что они подождут, если мы сумеем закрыть ипотеку и оформить все по закону.

Начались наши мытарства. Спасибо родственникам: мы собрали необходимый 1 млн 300 тыс., закрыли ипотеку, выделили детям доли. К слову, это делается через нотариуса и тоже с участием органов опеки. Все это потребовало больше двух месяцев, потому что два раза пришлось переоформлять право собственности: сначала без банковского обременения, потом с выделенными детям долями. Это были очень напряженные месяцы, потому что: а) мы были должны всей родне и б) соседи могли передумать. Наконец, давил застройщик микрорайона, в котором мы собирались купить «трешку». Наша бронь закончилась, квартира была последней непроданной в доме, покупателей, готовых выложить деньги здесь и сейчас, было достаточно.

К счастью, все срослось! С застройщиком мы заключили договор рассрочки, то есть, еще не продав первую квартиру, я купил другую и только потом в рамках допсоглашения вносил деньги, вырученные с продажи «двушки» и вводил третьей стороной кредитную организацию, ведь новую квартиру мы тоже взяли в ипотеку.

Чудом вся эта многоходовая комбинация удалась! Сейчас ни о чем не жалеем, очень довольны новым местом жительства. Но тем, кто хочет провернуть то же самое, должен сказать: потребуется выдержка!