Как обезопасить сделку, покупая недвижимость

Чтобы не нарваться на аферистов, какие документы нужно спрашивать при покупке недвижимости, разбираемся в нашем материале.

Статус объекта

– Для начала нужно проверить, на каких основаниях возведено здание – получено ли разрешение на строительство (или заменяющий его документ для садовых и индивидуальных жилых домов – уведомление), ознакомиться с актом ввода в эксплуатацию, – советует руководитель юридического центра, специалист по недвижимости Александр Королев. – Это касается в первую очередь относительно свежих зданий, поскольку выявляется огромное количество самовольных построек как среди индивидуальных жилых домов, так и многоквартирных.

Также нужно проверить документы, подтверждающие отвод земли под строительство. В них должен быть указан разрешенный вид использования участка (не промышленная, не зеленая зона, а земля под жилищное строительство).

Обязательно посмотрите основания отвода земельного участка и обратите внимание – совпадает ли разрешенное назначение земли с данными ЕГРН и правилами землепользования и застройки муниципалитета.

– Желательно сопоставить стоимость продаваемого объекта с реальной рыночной стоимостью аналогичных объектов, – не сильно ли занижена стоимость объекта? Для этого нужно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости или заказать отчет об оценке. Это особенно важно при покупке квартиры в ипотеку, потому как банки выдают кредит на сумму не выше оценочной стоимости.

При заключении договора долевого строительства особенное внимание обратите на застройщика: что уже построил, как давно работает, посмотрите отзывы, количество сданных проектов. Также внимательно прочтите сам договор долевого участия (сроки, качество сдачи объекта, возможность переуступки прав, штрафы за расторжение договора). Как правило, сейчас при покупке на этапе строительства риски минимальны, так как денежные средства остаются в банке на эскроу -счете и застройщик их получает только после сдачи дома.

– Изучите правоустанавливающие документы, – продолжает эксперт. – Нужно обратить внимание, на каком основании недвижимость принадлежит продавцу, – приватизация, наследство, купля-продажа, дарение, рента и пр. В каждом случае есть свои нюансы. Обязательно проверьте, оригинальные ли документы (посмотрите, как они заполнены, нет ли ошибок, помарок, исправлений), был ли произведен расчет с продавцом по предыдущей сделке (попросите документ, подтверждающий, что прежний владелец получил всю стоимость сполна – это могут быть банковская квитанция или расписка), обязательно закажите свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и выписку о переходах прав на объект от своего имени (может, квартиру за год пять раз перепродали, тогда риски при покупке повышаются).

Проверьте совпадение площадей по данным ЕГРН и БТИ, чтобы не оказалось, что к квартире сделана пристройка или произведена самовольная перепланировка / реконструкция, которую пытаются как‑то скрыть. Если вы купите квартиру с незаконной перепланировкой, реконструкцией тогда ответственность за нее (административная, а иногда и уголовная!) ляжет на ваши плечи.

Проверка собственника

– Обязательно проверьте подлинность паспорта продавца, попросите справку с нарко – и психдиспансеров, – говорит Королев. – Не просто документ о том, что человек не состоит на учете, а с обязательным проведением обследования, чтобы в последующем не было возможности оспорить сделку, сославшись на недееспособность продавца. Попросите выписку с сайта судебных приставов об отсутствии исполнительных производств и проверьте отсутствие банкротства в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, чтобы не было риска, что квартиру отберут у вас для компенсации долгов бывшего владельца.

Если продавец женат / замужем, посмотрите, когда покупалась квартира. Если она приобретена в браке, то имущество является совместно нажитым и для его продажи необходимо наличие нотариально заверенного согласия супруга. Если в числе собственников есть дети или недееспособные граждане, необходимо разрешение опеки и иных органов.

– Предпочтительнее приобретать объект, который уже давно находится в собственности, потому как прошли сроки исковой давности (по общему правилу – три года) на оспаривание прав, – подчеркивает эксперт. – Желательно, чтобы перед сделкой все зарегистрированные в квартире были выписаны. Также если жилье было приватизировано, необходимо проверить, не было ли отказавшихся в приватизации лиц и где они сейчас прописаны (если в продаваемой квартире, то выписать их по суду будет невозможно).

Проверьте владельца на отсутствие жилищных и коммунальных долгов и соответствие показаний счетчиков фактически переданным. Обязательно попросите справки об отсутствии задолженности с указанием переданных показаний. Счетчики перед продажей должны быть осмотрены управляющей организацией на предмет опломбировки и соответствия показаний.

Оплата – по факту

Перед сделкой оговорите, кто оплачивает расходы на государственную регистрацию и услуги нотариуса. Обычно продавец и покупатель платят поровну.

В договоре купли-продажи указывайте полную стоимость объекта, а не миллион, как часто просят продавцы, чтобы не платить налоги. В случае расторжения сделки или аннулирования договора купли-продажи судом вы сможете вернуть только сумму, указанную в документе. Доказать, что вы заплатили больше, будет практически невозможно.

– И ни в коем случае не отдавайте деньги до сделки! – советует в заключение Александр Королев. – Делать это нужно только после регистрации права на свое имя (либо использовать банковскую ячейку, аккредитив или безопасные расчеты банков). Деньги лучше всего переводить безналично, это неоспоримое подтверждение получения сре дств пр одавцом. Если все‑таки платите наличными, обязательно берите расписку, полностью написанную продавцом от руки. Акт приема-передачи желательно подписывать при передаче имущества, а не при сдаче сделки в Росреестр, как часто делают. Если с квартирой продается что‑то ценное из обстановки и мебели, на это имущество необходимо оформлять отдельный договор или прописать в основном договоре купли-продажи (чтобы при приемке имущества не обнаружить отсутствие золотого унитаза).

Вероника Скворцова © Фото Сергея Григоренко,  Кирилла Браги