Как купить квартиру и остаться в здравом уме

? В 2016 году я купила в Ворошиловском районе хрущевку, но через несколько месяцев оказалось, что продавец этой квартиры не является ее настоящим собственником. Незадолго до этих событий женщина, продавшая мне квартиру, купила ее у психически больного человека. На момент подписания договора купли-продажи он был в неадекватном состоянии, поэтому их сделка купли-продажи оказалась недействительной, а вслед за ней, соответственно, недействительна и наша сделка. Причем когда умер настоящий владелец квартиры, ко мне явились его наследники, включенные в завещание. После судебных разбирательств суд признал мою сделку недействительной, но женщина, которая «продала» мне квартиру, не собирается возвращать уплаченные мной деньги. А мне больше негде жить. Где справедливость в этом мире?! Куда мне дальше идти?

Татьяна Федоровна.

Сразу оговорим, что это письмо Татьяна Федоровна написала не для того, чтобы получить ответ на вопрос. Она уже прошла все инстанции, получила от них все ответы, поэтому ее вопрос можно назвать риторическим. На примере этой истории мы хотим предостеречь остальных от подобных ошибок.

По какому закону подобная сделка недействительна?

– В соответствии с ч.1 ст. 177 Гражданского процессуального кодекса РФ сделка, совершенная человеком, хоть и дееспособным, но неспособным понимать значение своих действий, может быть признана судом недействительной. По иску самого гражданина или других лиц, чьи права и интересы нарушены в результате совершения этой сделки, – комментирует Алексей Литвинов, начальник отдела правого и кадрового обеспечения Госюрбюро Волгоградской области. – А в этой ситуации неспособность продавца понимать происходящее на момент заключения сделки была доказана судебно-психиатрической экспертизой. В подобных ситуациях не имеет значения: психически больной продавец скрыл заболевание намеренно или невольно вызвал впечатление здорового человека.

Как можно перепроверить продавца квартиры на психическую адекватность?

– Психические заболевания имеют различную степень выраженности и иногда довольно тяжело диагностируются. Таким образом, простой покупатель или регистратор из Росреестра, не будучи специалистом в области психиатрии, не смогут по визуальным признакам определить дееспособность лица, совершающего сделку, – говорит Алексей Литвинов. – А потому, чтобы обезопасить себя от недобросовестного продавца, всегда следует запрашивать от него справку из психоневрологического диспансера. И только по месту его жительства!

Дело в том, что диспансеры начали выдавать свидетельства о здоровье всем желающим. Бывают случаи, когда психически больные люди получают платные справки даже при устройстве на работу охранником.

У кого нельзя покупать квартиру?

Специалисты Госюрбюро не рекомендуют покупать квартиру у перекупщиков или лиц, у которых жилое помещение находилось в собственности менее 1 года, так как законом установлен специальный срок исковой давности по оспариванию сделок с недвижимостью.

Кроме того, нельзя связываться с фирмами-однодневками, которые недавно работают на рынке. Вообще специалисты советуют с осторожностью относиться к различным ООО. Само понятие «Общество с ограниченной ответственностью» говорит о том, что такие фирмы заведомо не берут на себя ответственности за возможные потери со стороны клиента.

Кто, кроме наследников, может оказаться «в доле»? Как это узнать?

– Необходимо потребовать от продавца справку о зарегистрированных лицах, – советует наш эксперт. – У людей, обозначенных в этой справке, следует узнать, не возражают ли они против продажи квартиры и когда планируют выписаться сами.

В идеале на момент продажи квартиры все зарегистрированные лица должны быть из нее выписаны. Иначе дело нередко оборачивается тем, что члены семьи продавца (нынешние или бывшие – после внезапного развода) при продаже квартиры начинают бегать по судам, пытаясь сохранить право проживания или свою долю от раздела имущества после развода. Вариантов здесь вырисовывается масса.

Также очень важно проверить наличие несовершеннолетних иждивенцев, детей, отобранных опекой у родителей и помещенных в интернат, родственников, находящихся в заключении.

Как можно добиться своих денег от псевдопродавца?

Обманутый человек может и должен обратиться в районный суд по месту жительства продавца с исковым заявлением о взыскании денежных средств. Однако нет гарантии, что результат будет положительный. В этом вопросе, как замечают специалисты, закон не спешит удовлетворить просьбу обманутого покупателя. В большинстве случаев приходится рассчитывать на мизерные выплаты от псевдопродавцов – несколько тысяч в месяц.

Кроме того, есть угроза выселения из занимаемой квартиры. Спасти от этого могут справки об инвалидности, копии пенсионного или удостоверения матери-одиночки, выписки из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) об отсутствии зарегистрированных прав на другое недвижимое имущество. Все документы следует представить в районный суд по месту вашего жительства с просьбой об отсрочке выселения.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Простейший способ – не связываться со «вторичкой», а покупать квартиру только в новостройке. Если покупка квартиры все же намечена на «вторичном» рынке недвижимости, то самое безопасное – заказать сделку у нотариуса. Пусть это довольно дорого, но нотариус проверит чистоту операций и в ускоренном режиме зарегистрирует сделку, передав документы по цифровым каналам в Росреестр.

Юлия Казанджан