Как делится ипотека в случае развода?

Общая или личная?

Если кредитный договор на покупку квартиры был оформлен в браке, то такая квартира в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ считается совместно нажитым имуществом независимо от того, на чье имя она оформлена. Поэтому при разделе имущества (ст. 38 СК РФ) такая квартира делится в равных долях. При наличии несовершеннолетних детей, выделяются доли и на детей. Долги супругов в соответствии с СК РФ также делятся поровну.

Если квартира была приобретена в кредит до брака, тор она считается в силу ст. 36 СК РФ считается личной собственностью супруга, который ее приобрел. Однако это не отменяет ст. 37 СК РФ, в которой говорится, что имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). На этом основании другой супруг вправе требовать признания за ним права на долю в праве собственности на эту квартиру при разделе общего имущества. Он вправе требовать возмещения личных средств, которые были затрачены на погашение долга или работы по капитальному ремонту.

Продажа ипотечной квартиры

Если квартира является совместной собственностью супругов, то самым простым вариантом будет ее продажа. Сделать это можно только с разрешения банка и через агентство недвижимости  Вырученные средства пойдут на погашение долга по кредиту, а остаток бывшие супруги разделят пополам. Сегодня такие сделки достаточно популярны на рынке недвижимости.

Одному квартира и долги, другому  - деньги

Часто бывает та, что один из супругов получает больше и несет большую часть нагрузки ипотечного бремени. В браке это не имеет значения, но после развода тот, кто зарабатывает меньше, бывает не в силах нести солидарную ответственность по взятому кредиту. В таком случае бывший супруг, который зарабатывает больше, может сам погашать кредит, потребовав после его погашения в силу ст. 325 ГК РФ взыскания уплаченного в доле, равной части долга другого супруга. А потом выкупить оставшуюся долю второго экс-супруга, которая будет равна половине средств, уплаченных в счет кредита до развода.

Также с согласия банка и обоих супругов можно переоформить кредит и собственность на квартиру на того супруга, который способен оплачивать ипотеку. Однако на это потребуется согласие банка.

По факту эти схемы похожи на выкуп одним супругом доли второго в общей собственности.

Все пополам

Как уже было сказано выше, собственность супругов как и их долги считаются общими, а при разводе делятся в равных долях. В этой связи было бы логично разделить пополам обязательства по выплате кредита (ежемесячный платеж) и право собственности на квартиру. Однако на практике суды редко удовлетворяют такие требования. Если речь идет о случае, когда заемщик один, и он желает, чтобы при разделе имущества суд возложил обязанность платежа и на другого супруга в равной доле, отказ основан на том, что в этом случае имеет месте перевод долга (половина долга передается иному должнику), а без согласия банка он ничтожен. В тех случаях, когда заемщиков два с солидарной ответственностью, суд отказывает на том основании, что изменение ответственности с солидарной на долевую – это изменение условий договора,  которое возможно в соответствии со ст. 450 ГК РФ по соглашению сторон, а одностороннее изменение обязательств и отказ от их исполнения в силу ст. 310 ГК РФ не допускается.

Банкам не выгодно изменять условия кредитного договора. Это касается не только разделения кредита, но и переоформления ипотеки на одного из супругов. Например, в условиях солидарной ответственности, если не исполняется кредитный договор, они могут предъявить требование к обоим заемщикам. Если ответственность по кредиту будет разделена, то такое право банк сохранить не сможет.

Вывод

Как уже говорилось выше, самое простое – продать квартиру, выплатить долги и поделить оставшиеся деньги пополам. Вторым способом является выплата кредита одним из бывших супругов с последующим перераспределением долей собственности в квартире соразмерно внесенным средствам и с дальнейшим выкупом оставшейся доли второго экс-супруга. Все остальные варианты связаны с изменениями условий кредитного договора и, скорее всего, не будут согласованы банком, который будет привлечен в качестве третьего лица на суд по разделу имущества.