Дом с нарушениями: защитит ли право собственности от сноса

Волгоградец Сергей Буренко живет с женой и малолетним ребенком в частном доме, который должны снести. Соответствующее решение суда обжаловано в вышестоящей инстанции, но приставы торопят и вроде как со дня на день обещают пригнать технику, чтобы сровнять с землей единственное жилье семьи. Как до этого дошло и можно ли выпутаться из подобной ситуации?

Давайте разбираться

Строение, которое стало причиной судебного разбирательства, можно назвать новостроем лишь с натяжкой.

– Шесть лет назад мы обложили кирпичом и расширили пятидесятилетний дом, одна стенка которого была на меже с соседним участком, – рассказывает Сергей Юрьевич. – Соседи не возражали, тем более что на нашей улице есть дома – и новые, и старые – которые расположены так же, в том числе, по моему мнению, у самих соседей.

По словам руководителя юридического центра, специалиста по недвижимости Александра Королева, до 1 марта 2019 года в рамках «дачной амнистии» действовал упрощенный порядок, по которому собственник земельного участка, построивший на нем жилой или садовый дом, мог без получения разрешения на строительство оформить на него право собственности.

– Таким образом оформлялся практически весь частный сектор города с начала 2000‑х и практически до 2017 года, никому и в голову не приходило получать разрешения на строительство и вводить дом в эксплуатацию, – отмечает правозащитник.

Так же, на законных основаниях, поступил и Сергей Буренко. Однако свидетельство о праве собственности не стало «охранной грамотой».

Дело в том, что дом построен с нарушением градостроительных норм. В частности, не соблюден минимальный отступ от примыкающего участка. Учитывая, что таким образом застроена половина города, на это обстоятельство никто не обратил бы никакого внимания. Но тут о градостроительных нормах, по одной из версий, вспомнили соседи.

– Они, вероятно, дождались, когда мы сделаем ремонт в доме и сломаем старый дом внутри, после чего подали иск с требованием снести наш дом. Он простоял на меже с соседями 50 лет, и вдруг с сентября прошлого года каким‑то образом начал разрушать гараж, стоящий на расстоянии полутора метров.

Районный суд удовлетворил требование о сносе, областной – оставил в силе.

– Суд, как мы считаем, посчитал, что старый гараж соседей гораздо важнее нашего единственного жилья. Но мы пока не теряем надежды отстоять наш дом, – говорит Сергей Буренко.

Волгоградец подал жалобу в кассационный суд – заседание назначено на 7 июля. Однако приставы, по словам Буренко, решили не дожидаться этого срока.

– На днях приехал пристав-исполнитель и передал требование снести дом в начале июня. В ином случае представители службы судебных приставов приедут с техникой и снесут дом сами, а впоследствии возложат на нас возмещение расходов. Разве это законно? Я лишь хочу, чтобы мне дали отсрочку до заседания. Если в конечном итоге суд постановит снести дом, я готов это сделать.

В аппарате уполномоченного по правам человека Волгоградской области отмечают, что жилищное право в последние годы уверенно лидирует в общей тематике обращений к омбудсмену, но скептически оценивают перспективы разбирательства.

– Семья Буренко действительно оказалась в драматичной ситуации. Незнание положений градостроительного законодательства, вероятно, вкупе с межличностным конфликтом с соседями свели на нет благую идею улучшения жилищных условий. Два проигранных судебных процесса и соответственно вступившее в законную силу судебное решение практически не оставляют шансов сохранить выстроенный дом, – отметил пресс-секретарь омбудсмена Юрий Корзеев.

В аппарате уполномоченного добавили, что гражданам, оказавшимся в ситуации, грозящей негативным исходом, нужно принимать все возможные меры в попытке решить проблему в досудебном порядке. Когда же спор разрешает суд, апеллировать к любым должностным лицам бесперспективно.

Однако, по мнению Александра Королева, точку в этом деле ставить рано. Независимо от того, насколько далеко находится дом от злополучного гаража, требование о сносе несоразмерно нарушению.

– За годы рассмотрения дел о сносе жилых домов судебная практика выработала ряд критериев, которые суд должен учитывать, принимая решения о сносе, – говорит эксперт. – Судебная система не стоит на службе злонамеренных интересов. Как указывает Верховный суд РФ в Определении от 05.09.2017 41‑КГ17–15 «Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов».

То есть аргумент истца о том, что новый жилой дом каким‑то образом разрушает старый гараж, может и не привести к сносу единственного жилья граждан.

– Можно было потребовать внести какие‑то изменения: сделать слив или переделать крышу. Тем более что в статье 222 ГК РФ содержатся нормы не только о сносе, но и о приведении постройки в соответствие с требованиями градостроительных норм. То есть самовольную постройку можно не сносить, а применить более мягкие санкции, – уточняет юрист. – Однако, по нашему мнению, возможность приведения жилого дома семьи в соответствие с градостроительными нормами также не рассмотрена судом.

По мнению правозащитника, у кассационного суда достаточно оснований для отмены вынесенного решения. Пока материал готовился к печати, пришло решение о приостановлении исполнительного производства.

ВАЖНО ЗНАТЬ!

Какие документы нужно получить перед началом строительства?

Для того чтобы получить разрешение на строительство дома, нужно предоставить следующий пакет документов: заявление (бланк выдается на месте); правоустанавливающий документ на земельный участок, где планируется строительство; градостроительный план земельного участка (принимается подготовленный не ранее чем за три года до подачи, готовится геодезическими или кадастровыми фирмами); схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения будущей постройки (обычно могут подготовить проектные организации). Если вы собираетесь строить или реконструировать дом в исторической части населенного пункта – дополнительно предоставляется описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства.

Администрация рассматривает представленные документы месяц и выдает разрешение на строительство или мотивированный отказ. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на 10 лет.

Разрешение на строительство не требуется:

– если вы строите на участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

– если вы строите гараж на предоставленном вам земельном участке (кроме участков для осуществления предпринимательской деятельности);

– если собираетесь строить беседку, навес на вашем участке (т. е. объект, не являющийся капитальным);

– если вы возводите строения и сооружения вспомогательного использования;

– если делаете капитальный ремонт здания без изменения его конструктивных характеристик.

Нужно ли согласовывать реконструкцию частного дома?

Для начала надо определиться, что такое реконструкция. Согласно ст. 1, п. 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкция дома – это изменение его параметров и частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Перед реконструкцией собственнику или арендатору земельного участка необходимо направить уведомление в администрацию района. Это можно сделать почтой, лично или через МФЦ. К уведомлению необходимо приложить документ о праве, на котором используется земельный участок и жилой дом (если сведения не внесены в ЕГРН), а также схему с указанием параметров предполагаемой реконструкции.

Если в ответ администрация направит вам уведомление о соответствии планируемых работ установленным параметрам – можно приступать к реконструкции. Если параметры не соответствуют градостроительным нормам и правилам, необходимо разобраться, в чем ваша ошибка, исправить документы и повторно подать уведомление.

Какие действия на участке нужно согласовывать с соседями?

– Согласование строительства на своем участке с соседями законом не закреплено, – говорит Александр Королев. – Главное строить в соответствии с градостроительными требованиями. Однако если вы с соседями в хороших отношениях, это может существенно облегчить вам жизнь, в случае если при строительстве вы нарушили какие‑то из требований. Поскольку соседи являются именно теми третьими лицами, права и интересы которых, возможно, затрагивает нарушение вами градостроительных норм.

Можно ли узаконить дом, построенный без разрешения?

Если жилой дом построен без разрешительной документации, то узаконить его можно только через суд.

– Судебная практика наработана, – говорит Александр Королев. – Суды изучают технические документы на строения, анализируют их на соответствие градостроительным нормам и требованиям, установленным в ст. 222 ГК РФ. В большинстве случаев для ответа на технические вопросы суд назначает судебные строительно-технические экспертизы. Как правило, если жилой дом построен на земельном участке, который находится во владении у застройщика на каком‑либо виде вещного права, если жилой дом не несет угрозы жизни и здоровью третьим лицам и существенно не нарушает градостроительные нормы и правила, – судом признается право собственности на жилой дом.

В каких случаях могут лишить единственного жилья?

Есть несколько случаев, которые грозят принудительным выселением граждан из их жилища.

Во-первых, если вы задолжали за ипотечный кредит более трех месяцев или ваша задолженность превысила 5 % от стоимости жилья, которое служит залогом.

Во-вторых, если по договору социального найма наниматель более полугода не вносит платежи без уважительных причин, его могут выселить, предоставив другое, но не равноценное жилое помещение.

В-третьих, если суд откажется узаконить ваш самострой. Суд откажет признать право собственности на дома, которые построены на землях общего пользования, дома, которые построены с нарушением многочисленных градостроительных норм или несут угрозу жизни и здоровью граждан.

Кстати

Как получить отсрочку до рассмотрения жалобы?

– Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 ходатайство об отсрочке исполнения судебного акта нужно подавать в суд первой инстанции (в данном случае – районный суд), выдавший исполнительный документ, – поясняет адвокат Мария Тихонова. – Это необходимо было сделать одновременно с подачей кассационной жалобы, до того как все документы по делу были переданы в кассационный суд. Если по каким‑то причинам заявление об отсрочке вовремя не подали, можно написать подобное письмо судебным приставам, они также имеют право отсрочить исполнительное производство.

Вероника Скворцова. Фото предоставлено Сергеем Буренко, © Фото: ИД «Волгоградская правда» / Кирилл Брага.