Что обязательно надо знать, покупая подселение?

? Хочу купить собственное жилье, но денег хватает только на подселение. Скажите, имеет ли смысл вкладывать в него деньги? И что надо знать перед заключением сделки?

С уважением, Максим Сернов, Волгоград.

Тонкости сделки

Хотя советскую коммуналку многие вспоминают как страшный сон, квартиры на несколько хозяев еще остались. Прежде всего давайте разберемся, каким образом получается так, что жилье растаскивают на отдельные комнаты несколько владельцев. Как объясняет юрист Тимур Хантимиров, в большинстве случаев такое происходит с жильем, доставшимся по наследству либо находившимся в общей собственности супругов, дозревших до развода.

– Умные люди, способные прийти к согласию, никогда не продают квартиру по частям, а выставляют на продажу как единый объект, после чего делят между собой вырученную сумму. Увы, но так бывает не всегда, – говорит экспер. – Конфликтов на рынке недвижимости очень много. Поэтому комнаты продают по отдельности, заручившись согласием всех собственников.

Сделки по купле-продаже комнат в Волгограде достаточно распространены. Не у всех хватает средств на покупку отдельной квартиры, а залезать в ипотечные займы в не простое для экономики время тоже никто не хочет. Цены на подселение – лояльные. Приобрести комнату площадью 11 «квадратов» можно примерно за 480 тыс. рублей, чуть больше – 17 «квадратов» – обойдутся в 550 тыс. руб. Однако, покупая такое помещение, нужно предельно внимательно следить за юридической чистотой сделки.

– При продаже комнаты следует помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы, – говорит Тимур Хантимиров. – То есть сначала собственник, решивший продать подселение, должен предложить купить его соседям и только после письменного отказа продавать другим. Если заключить сделку купли-продажи комнаты без этого отказа, то впоследствии она может быть признана недействительной.

Выставлять на продажу комнату собственник может только спустя месяц после отказа соседей на покупку его жилплощади. При этом ее стоимость не должна отличаться от цены, которая была ранее предложена соседям. Отказ от покупки должен быть юридически оформлен и приложен к пакету документов, подаваемых на государственную регистрацию.

Особенности пользования

Покупка подселения хоть и дешевый вариант решить жилищные проблемы, но очень рисковый. Никогда не знаешь, с какими людьми придется жить под одной крышей. Для комфортной жизни необходимо изучить порядок пользования жилым помещением, описанный пункте 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ.

– Между совладельцами заключается соглашение, в котором указывают, кому какая комната причитается, – продолжает Хантимиров. – Кухня, ванная, коридор – это места общего пользования, они никак не делятся. Все дольщики независимо от размера долей могут в них пребывать в любое время.

Бывает, люди специально выкупают долю, чтобы в дальнейшем терроризировать соседей, вынуждая их отдать комнату побольше. В этом случае решить проблему можно только в суде.

– Суд учитывает пол, возраст, семейное положение собственников. Поэтому бывает, что комнату побольше отдают семейным людям с детьми, переселяя одиночек на меньшие метры. Так что договориться лучше мирно, – считает юрист.

Быт

Главное правило совместной жизни в быту – уважать друг друга. Законодательно нет никакого ограничения на прием гостей и их количество. Но лучше всего предупреждать соседей о грядущей вечеринке. Так удастся избежать конфликтов и заслужить доверие.

– В случае необходимости ремонта мест общего пользования он производится после составления акта осмотра управляющей организацией и реализуется за счет средств собственников жилья пропорционально их долям, – говорит Александр Ошеров, председатель общественного объединения «Ассоциация Советов многоквартирных домов». – Если кто-то не хочет платить за ремонт, деньги за проделанные работы можно взыскать через суд. То же самое касается всех платежей, как коммунальных, так и налоговых, они делятся исходя от размеров долей собственников.

Например, в ванной прорвало трубу. Один из собственников призывает скинуться на ремонт, второй говорит, что и без нее проживет. В этом случае один из собственников может оплатить ремонтные работы, а впоследствии взыскать часть расходов с соседа.

Сложно будет и тем жителям, к которым въехал сосед-курильщик. Ограничить его вылазки покурить на кухню реально только через суд. Апеллировать следует к федеральному закону № 87-ФЗ от 10 июля 2001 г. «Об ограничении курения табака», запрещающему курить в местах общего пользования.

Что касается домашних животных, держать их можно с соблюдением прав и интересов соседей. Если у кого-то из собственников аллергия, его отказ будет мотивированным.

– Уборка общих помещений касается каждого собственника. Лучше всего составить расписание и раз-два в неделю по очереди производить влажную уборку внутри квартиры, – советует Александр Ошеров.

Часто при организации кухонного пространства, как дань «коммунальному» прошлому, появляется две зоны для готовки – по одной на каждого владельца. Оборудуют их сами жильцы. Это тоже один из факторов мирной жизни.

– Жизнь с чужими людьми не всегда напоминает бытовой ад. Если постараться, вы сможете стать друзьями, – считает психолог Анастасия Неверова. – Для этого следует придерживаться некоторых правил. Старайтесь никогда не сплетничать, не учить жизни, не осуждать. Держите язык за зубами. Сразу при въезде в комнату поговорите со своим ребенком, что хоть он и дома, вести себя должен сдержанно и не докучать незнакомцам. Любите громкую музыку? Шумоизолируйте комнату. Не допускайте вмешательства полиции. Бережно относитесь к личным вещам соседей, это касается как шампуня, так и половника на кухне. Не доводите вашу жизнь до вражды и мести, почти любую проблему можно решить беседой. Будьте вежливы и уважайте друг друга.