Что делать, если УК не чинит крышу, узнали волгоградцы

Жители старых многоэтажек знакомы с протекающими крышами не понаслышке. Сезонные проблемы возникают ежегодно. Расскажем, как добиться от УК ремонта и можно ли отремонтировать крышу самостоятельно.  

Своими силами крышу, безусловно, можно починить, но стоит ли взваливать на себя обязанности управляющей организации? К тому же придется очень сильно постараться, чтобы заставить УК компенсировать затраты.

В соответствии с требованиями ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация за ежемесячную плату должна выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов. Крыша как раз и является общим имуществом собственников жилья, поэтому УК не только обязана ее ремонтировать, если произошла течь, но в первую очередь не доводить до такого состояния. Помимо Жилищного кодекса порядок обслуживания многоквартирных домов также регулируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фон­да, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

В соответствии с п. 4.6.1.1 Правил технической эксплуатации управляющая организация должна обеспечить:

• исправное состояние конс­трукций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода;

• защиту от увлажнения конструкций, от протечек кровли или инженерного оборудования;

• исправность в местах со­пряжения водоприемных воро­нок с кровлей, отсутствие засо­рения и обледенения воронок, протекания стыков водосточно­го стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции сто­яка;

• выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Основной упор – на акт

Таким образом, в любой протечке виновата ЖЭК, ведь именно ее специалисты вовремя не обнаружили трещины в ходе сезонных профилактических осмотров, в том числе при подготовке дома к зимнему периоду, и не устранили неисправность. Поэтому жильцам следует сосредоточить свои усилия не на ремонте кровли, а на правильной и своевременной фиксации протекания и ущерба, который нанесен имуществу в квартире. В противном случае факт течи и последующего самостоятельного устранения ее причины будет очень трудно доказать.

– Так как управляющая организация отвечает за течь и ремонт, то, по логике, она должна возместить расходы, если жители все же решили самостоятельно залатать трещины в кровле, – говорит Александр Ошеров, председатель общественного объединения «Ассоциация Советов многоквартирных домов». – Но всегда нужно помнить, что здесь присутствует конфликт интересов. Если нет прямых доказательств, шансы на реализацию таких пожеланий близки к нулю. Нужно было изначально все правильно оформлять. Самое главное, зафиксировать факт самой протечки и последующих ремонтных работ. Если этого не сделать, то доказать, что была течь, а потом ремонт, который жильцы выполнили своими силами, невозможно. В добровольном порядке управляющая организация не выплатит деньги никогда – только через санкции со стороны Госжилнадзора либо по решению суда. Но для того чтобы обращаться в эти инстанции, нужна юридически грамотная доказательная база.

По словам Александра Ошерова, действовать в подобных случаях нужно незамедлительно – как только началась течь, сразу следует обращаться в управляющую компанию для того, чтобы ее представители явились по вызову и составили акт.

Течь крыши – это аварийная ситуация, а значит, существуют определенные регламенты для реакции на такие обращения. Согласно п. 72 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, пред­ставители управляющей органи­зации в течение 12 часов долж­ны прибыть и составить акт, в котором фиксируется не только факт протекания, но и при­чиненный ущерб.

Ведь наверняка в квартире от влаги повредились отделочные материалы потолка, стен и т. д.

– Акт должен быть обязательно, – говорит эксперт. – Если УК не реагирует на вызов или не желает его составлять, нужно обратиться в инспекцию Госжилнадзора с просьбой прислать представителя ведомства. Можно также пригласить независимые общественные организации, председателя и членов совета дома, экспертов в области строительства и ЖКХ и т. д. Далее факт протечки фиксируется и составляется акт, который впоследствии будет являться юридической основой для дальнейших действий.

Помимо этого нужно требовать от управкомпании составления еще одного документа – акта осмотра жилых помещений, пострадав­ших от протечки. Должен быть зафиксирован ущерб. Следует также заручиться фото-, видеофиксацией аварии и полученных в результате нее повреждений.

Часто возникают ситуации, когда УК оценивает ущерб не в полном объеме, а житель считает, что порча имущества гораздо масштабнее. Если кажется, что акт неполный – можно его не подписывать или же подписать с возражениями, перечислив все пункты, по которым выражается несогласие. Возражения нужно писать на обоих экземплярах акта. Можно также привлекать для оценки ущерба независимых экспертов, но, как правило, это услуга платная.

На крышу вход запрещен!

После проведения всех этих манипуляций следует написать заявление в УК с просьбой устранить причину протечки и привести в порядок потолки и стены в квартире. Если в управкомпании на обращение не реагируют, никто не приходит и ничего не делает, можно смело жаловаться в надзорный орган – Жилищную инспекцию. К заявлению следует приложить копии актов и письменного обращения в УК. Ведомство проведет проверку и наверняка оштрафует управляющую организацию за ненадлежащее исполнение своих обязанностей, а также заставит ее привести крышу в порядок.

– Если жители все же не дождались и решили сами устранять неисправность, это тоже нужно документально оформлять, фиксировать протоколами, собраниями, прилагать чеки, другие документы по затратам на материалы, работы и т. д. и, только собрав весь этот арсенал, предъявлять претензии УК, – поясняет специалист. – Но, откровенно говоря, самостоятельно проводить ремонт я не советую. Потому что жители не имеют права на крыше даже находиться, а уж производить там какие‑либо работы без ведома УК – тем более. Управляющая организация вполне может использовать этот факт против собственников квартир – составит акт, что ремонт сделан не по техническим нормам, и обяжет все заново переделывать за свой счет. В этом случае не то что компенсации невозможно будет получить, но и ваши затраты лишь увеличатся. По правилам, доступ на крышу дома должен быть закрыт – ведь кровля может быть мягкой и повреждаться даже от каблуков. К тому же это нарушение правил противопожарной безопасности, потому что через крышу проводится эвакуация людей в случае возникновения пожара. Поэтому УК обязана следить за наличием замков на входе, регулярно совершать обходы. Ключи могут быть только в самой компании, а также у жителей верхних этажей или председателя совета дома. Однако следует признать, что вход на крышу – это большая головная боль для УК. Замки часто срывают, и зачастую там появляются посторонние. Порой это приводит к очень плачевным последствиям.

И все же, разумеется, никто не запрещает обращаться в суд за возмещением затрат. Но делать это следует, только имея на руках все необходимые доказательства – акты, обращения в УК, фото, видео, договор со строительной организацией, которая производила ремонт, чеки и другие документы.

Ирина Марченко. ©Фото Геннадия  Гуляева